Кооперативы жилищно-строительные и жилищный вопрос

Жилищно-строительные кооперативы и жилищный вопрос для  читателей блога «Кооперативы против бедности» имеющим желание  купить жильё, посвящается эта статья.

В  российском законодательстве есть несколько вариантов регулирования деятельности кооперативов, в том числе жилищно-строительных.

Новые риски по старой схеме. Дольщики идут в кооперативы

В то время как государство лихорадочно стремится закрыть проблему обманутых дольщиков, граждане продолжают вкладывать средства в строительство «на этапе котлована». Только вот теперь не по договорам долевого участия, а в рамках кооперативов, придуманных ещё в советское время и теперь получивших новую жизнь. Ждать ли новой волны потерявших деньги в погоне за дешёвыми квадратными метрами?

Вступившие в силу 1 июля поправки к 214 ФЗ значительно усложнили жизнь застройщикам, привлекающим средства граждан. Появились новые требования к уставному капиталу, обязательное страхование каждой сделки ДДУ, компенсационный фонд, единый реестр, где любой может узнать ключевые сведения о застройщике. Появились новые нормативные акты на региональном уровне. Наверное, можно уверенно говорить, что дольщик теперь застрахован практически от всего.

— Все мы прекрасно помним ситуацию с Капстроем. Несколько раз перепроданные квартиры, недостроенные дом, люди, без крыши над головой. По стране таких «капстроев» было предостаточно. Для того, чтобы избежать таких случаев, был предпринят ряд мер, в том числе и 214 Федеральный Закон, где чётко прописаны права дольщиков, — напоминает руководитель компании «Магазин Новостроек» Владислав Перфильев.

Соответствие новым нормам влечёт, кроме прочего, потерю времени – а оно деньги. Застройщики привыкли строить не «на свои» и теперь гражданам предлагают становиться уже не дольщиками, а кооператорами.

Деятельность ЖСК законом о долевом строительстве пока не регулируется. На минувшей неделе стало известно, что в Госдуме предложили запретить привлечение средств граждан через жилищные сертификаты застройщика, схемы жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов. Авторы инициативы опасаются, что ЖСК, если их не запретить, станут для застройщиков одним из путей ухода от норм 214 закона и если не принять поправки, совсем скоро страну захлестнёт волна обманутых инвесторов, которые, по сути, дольщиками не являются.

В Ульяновске ЖСК строят, в основном, клубные дома. Низкая цена довольно привлекательной планировки, малоэтажная застройка, красивое название, отсутствие собственного сайта – эти признаки могут косвенно указывать на то, дом строит ЖСК.

— К сожалению реестра домов, возводимых жилищно-строительными кооперативами нет. Узнать, кто является заказчиком, застройщиком и генподрядчиком можно только по каждому конкретному адресу. В паспорте объекта все эти данные должны быть указаны, — рассказал руководитель Межрегионального объединения строителей Дмитрий Даренский.

Учитывая, что покупка квартиры является важным шагом, требующим серьёзных вложений, покупателю, перед тем как отдать предпочтение тому или иному застройщику, необходимо помнить о возможных подводных камнях, чтобы получение заветных квадратных метров не стало несбыточной мечтой.

— Суть механизма ЖСК чётко прописана в Жилищном кодексе в 5 части. На самом деле их не так много. На территории нашего региона зарегистрировано всего три кооператива, которые официально занимаются строительством многоквартирных домов, — сообщил начальник Отдел надзора за долевым строительством Министерства промышленности, строительства, жилищно-коммунального комплекса и транспорта Ульяновской области Константин Бормотов.

Чтобы приобрести квартиру через кооператив, необходимо стать его членом.

— Стоит учесть, что в данном случае договор купли-продажи или ДДУ не заключаются, а оформляется договор об участии в ЖСК, который нигде не регистрируется,- рассказала юрист по работе с недвижимостью Илюся Пахомова.

Из этого следует череда выводов: покупатель не может быть уверен, что он единственный хозяин приобретённых квадратных метров, уверенности в сроках сдачи жилья получить тоже не получится – они могут переноситься, а по решению правления ЖСК, стройка вообще может быть заморожена на неопределённый срок.

— Становясь членом ЖСК, покупатель становится пайщиком, который владеет долей в строящемся объекте. Пайщик является непосредственным участником строительного процесса и никакие другие, вторые или третьи лица не несут перед ним ответственности за процесс, а это значит, что все недостатки устраняют сами пайщики – за счёт собственных средств, – отмечает Илюся Пахомова.

Если все же решено войти в ЖСК, необходимо обратить внимание на наличие у застройщика всего необходимого пакета документов для возведения объекта.

— Не поленитесь ознакомиться со свидетельством о праве собственности или аренды земельного участка.

— Изучите устав ЖСК.

— Обратите внимание на порядок вступления в кооператив и выхода из него.

— Уточните сведения о включении в реестр ЖСК (ЖНК).

— Затребуйте проектную декларацию.

— Сверьте сроки действия разрешения на строительство.

— Рекомендуется узнать, не подано ли в отношении ЖСК заявлений о банкротстве.

— При заключении договора с ЖСК, обратите внимание на предмет договора.

Алена Орлова.

Для более полного углубления в жилищно-строительный кооператив и управлением этим кооперативом примерная статья:

Как победить ЖКХ. Перенимайте опыт! ЖСК “Победа” из Ульяновска 

В Ульяновске есть уникальный дом, где собственники жилья разработали сами для себя новую концепцию управления МКД. Только за счет грамотного и рачительного подхода к делу они снизили плату за содержание, повысив комфорт проживания. Самое удивительное, что это не новостройка, а 9-этажная одноподъездная «свечка» 1967 года постройки. Так называемая переходная серия между «хрущевками» и домами более комфортабельной планировки. Управлением общего имущества в доме №110 на проспекте Нариманова с момента его постройки занимается жилищный строительный кооператив с говорящим названием «Победа».

Впрочем, победить ЖКХ, то есть изменить ситуацию к лучшему в своем доме, несмотря на препоны, которые ставит враждебным образом по отношению к собственникам выстроенная система, жильцам удалось не сразу. Поначалу все было как у всех. Но в 2017 году сменилось правление жилищно-строительного кооператива, и его председателем была выбрана Ольга Атаулова. Именно она стала главной движущей силой дальнейших преобразований в МКД.

Кооператив платит меньше, услуги лучше

Новые управдомы начали с анализа трат. На тот момент собственники платили почти 29 рублей с 1 квадратного метра за содержание общедомового имущества и его ремонт. Однако без каких-то расходов в МКД вполне можно было обойтись, не потеряв при этом в качестве проживания. Так, сначала отказались от услуг кассира и паспортиста. Затем сократили финансирование на хозяйственные нужды, транспортные и юридические услуги

Проведя финансовую оптимизацию, принялись за работу по улучшению качества оказываемых собственникам услуг. Ведь за одну и ту же цену можно получить совершенно разный результат. В 2017 году были сделаны первые шаги по смене недобросовестных подрядчиков. На доме появилась новая компания по обслуживанию газового оборудования и вентиляции, которая выполняла все, что и прежняя фирма, но при этом брала за свои услуги почти в два раза меньше! Таким же образом – путем смены подрядчика – с 0,68 до 0,45 рубля с 1 кв. м уменьшилась стоимость за промывку и опрессовку системы центрального отопления. Кроме того, правление ЖСК добилось снижения с 0,65 до 0,1 рубля с 1 кв. м стоимости услуг по «Страхованию» и «Техническому освидетельствованию лифта».

Конструктивное взаимодействие с обслуживающей организацией позволило хоть немного, но все же снизить действующий тариф на «Электронную отчетность». А после того как приобрели и установили на первом этаже МКД почтовый ящик, из расходов ушла строка «Абонирование почтового ящика». Изучив предложения своего банка, правление дома №110 на проспекте Нариманова сменило тариф на более выгодный (оказывается, так можно было!) с ежемесячной платой за обслуживание в 0 рублей и такими же бесплатными внутрибанковскими платежами. Только одно это элементарное (и, казалось бы, очевидное) действие позволило ЖСК снизить плату за данную услугу в семь раз! Плюсом получили возможность дистанционного онлайн-обслуживания и специальную карту для расчета за материалы и хозтовары для дома.

Минимизируем потери и экономим в жилищно-строительном кооперативе

В 2017 году правление ЖСК «Победа» разработало и утвердило программу мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности своего МКД, причем собственники поняли и приняли это. Зачастую это самое трудное при управлении МКД – убедить людей в том, что для экономии в дальнейшем надо потратиться сейчас, вложив дополнительные средства.

Энергосбережение начинается с учета потребления. Ревизионная комиссии ЖСК провела проверку всех счетчиков в МКД. Выяснилось, что более половины приборов учета холодной воды были неисправны или с просроченным сроком поверки. Сделали их поверку, а неисправные заменили на новые. Точный поквартирный учет коммунального ресурса, к слову, уменьшает и начисления на «общедомовые нужды». Вместе с этим, чтобы исключить протечки, старые и гнилые трубы полностью заменили, проведя капитальный ремонт систем канализации и ХВС. В результате всех этих действий снизилось потребление (потери) холодной воды на ОДН.

В том же году над входом в подъезд, в коридоре и во всех тамбурах на этажах дома заменили старые светильники на светодиодные энергосберегающие, с датчиком включения, срабатывающим на звук. Снизились общедомовые затраты на электроэнергию. Реализация перечисленных мероприятий по энергосбережению в МКД позволила уже во втором полугодии 2018 года уменьшить размер платы по данной строке на 25% (с 1,25 до 1,00 рублей с 1 кв. м), а общий тариф на содержание в МКД – на 2%.

Самая дорогая услуга в составе квартплаты – теплоснабжение. В 2020 году в доме был установлен общедомовой прибор учета. Расходы на закупку и монтаж оборудования практически уже окупились за две последующие зимы. Убедив (после большой разъяснительной работы) собственников в целесообразности этого, ЖСК перешел на прямые договоры с ресурсниками, перестал платить НДС, стал экономить на платежах. Кроме того, при переходе на прямые договоры ООО «Ульяновскэнерго» за свой счет заменило устаревшие счетчики в квартирах, где жильцы начали экономить, и сэкономили от 1000 рублей и более, в зависимости от того, какой счетчик они выбрали: одно- или двухтарифный.

Также в 2020 году начали устанавливать видеонаблюдение на всех этажах и придомовой территории. Капитально отремонтированы крыша, система ХВС и водоотведения, отмостка, цоколь и входная группа. Любопытно, что при обследовании выяснилось хорошее состояние части отмостки, у которой имеется еще советский запас прочности. Поэтому ремонту ее подвергли лишь с одной стороны МКД.

Вместе с тем не забыли капитально отремонтировать входы в подвалы. Это еще одна советская особенность, ранее весьма распространенная, затем практически утерянная, но все еще заботливо сохраняемая в доме №110 на проспекте Нариманова. Здесь при покупке квартир собственник в виде бонуса получает в бесплатную аренду небольшой сарай в подвале, где до мая прекрасно хранятся всякие овощи, есть место под полки для консервации (банок с огурцами, помидорами и прочим). И жильцы МКД не торопятся избавляться от этих «морально устаревших» кладовок. Более того, при капремонте входов в подвал были специально предусмотрены и сделаны двойные двери. Летом одну дверь открывают, и оставляют другую, сделанную из решетки, что позволяет с мая по сентябрь просушить подвал. Хотя он и так теплый, сухой, чистый и электрифицированный.

Информируем собственников жилищно-строительного кооператива

Чтобы одолеть превратности ЖКХ, в доме необходима информационная поддержка жильцов. Без этого практически нереально провести преобразования. Ведь в этом и проблема: несмотря на то, что у всех у нас одна цель – сделать проживание в МКД более комфортным, думаем и рассуждаем об этом мы совершенно по-разному. Чтобы убедить в чем-то большое количество людей, нужно их постоянно и хорошо информировать обо всем, что и зачем делается в МКД. Другого выхода нет. Надо общаться!

Правление ЖСК предварительно обсуждает и просчитывает все виды ремонта, а затем рассказывает остальным жильцам и объясняет им необходимость проведения тех или иных работ. К примеру, молодые жильцы старого дома начали требовать заменить деревянные окна на пластиковые. Это современнее, да, но лучше ли – вот вопрос! Провели обследование: действительно, все стекла и рамы – целы, форточки закрываются на шпингалеты, подоконники – в хорошем состоянии… На собрании председатель правления ЖСК убедила жильцов, что окна хоть и простояли 55 лет, но если провести их текущий ремонт (фактически всего лишь покрасить качественной краской и заменить стекла), то они лучше новых будут.

Есть гарантия, что пластиковые окна прослужат хотя бы 10 лет? Нет! Более того, старые окна уже хорошо подогнаны и не потребуется заполнять щели пеной, которая уже через 2-3 года рассыпается, и возникают сквозняки. Аргументы сработали.

Очень важно информировать собственников жилых помещений, и в ЖСК «Победа» занимаются этим, постоянно развивая данное направление. Собственно, с этого и начались изменения к лучшему – именно после того, как создали сайт дома на бесплатном хостинге, где выкладывается вся информация о том, что происходит в МКД. К слову, там по сей день хранится заметка из нашей газеты «Управдом» от 24.11.2014 года, где мы как раз и рассказывали о судебном иске к предыдущему правлению ЖСК «Победа» о неправомерности установления высокого размера платы в 29 рублей с 1 кв. м.

В 2019 году в доме появилась группа в WhatsApp, куда вошли практически все собственники. Общаться через смартфоны стало еще удобнее. В группе размещается оперативная информация о предстоящих работах в МКД и аварийных ситуациях в районе. Здесь же дублируются сообщения с доски объявлений. Через СМС жители передают показания счетчиков, а также при необходимости могут вызвать сантехника или электрика. Кроме того, было принято решение по использованию свободного места в счет-квитанциях по оплате, на обратной стороне которых периодически печатаются «памятки» и прочие актуальные сообщения с информацией для жильцов дома.

Когда порядок в голове у члена кооператива

В самом начале, перед тем как что-то предлагать соседям по дому, Ольга Атаулова изучала различные примеры управления МКД, в том числе зарубежный опыт. То, к чему она вместе с членами правления пришла, в итоге позволило:

• иметь самый меньший среди домов данной серии тариф за содержание общего имущества (в 2022 году – 22,02 рублей с 1 кв. м);
• проводить своевременно все регламентные работы по обслуживанию инженерного оборудования МКД;
• выполнять качественно текущий и капитальный ремонты инженерных сетей МКД;
• иметь достаточно средств («подушка финансовой безопасности») на расчетном счету;
• своевременно платить налоги;
• не иметь никаких долгов.

Все эти годы ЖСК копил средства на замену лифта. Это один из самых дорогостоящих видов капремонта. Собственникам удалось собрать уже более 800 тысяч рублей, но не хватает. Однако на выручку пришло государство – в этом году по инициативе Губернатора были выделены средства из регионального бюджета. Дом №110 на проспекте Нариманова в числе прочих вошел в программу и получил финансовую поддержку. Капитальный ремонт уже начат 22 сентября, и есть уверенность, что Новый год ЖСК «Победа» встретит с новым лифтом.

В завершение лишь одно существенное примечание. Конечно, очень важно информирование, изучение опыта, наличие стремления и решимости изменить жизнь в доме к лучшему, собственно, все то, что мы перечислили в статье выше. Но также играет роль не только содержание, но и форма управления МКД. Как вы наверняка заметили, в рассматриваемом нами примере речь идет о ЖСК. Это одна из форм самоуправления собственников наряду с ТСЖ и ТСН. С управляющей компанией добиться таких же результатов, скорее всего, не получится. Ведь, помимо расходов непосредственно на нужды дома, придется еще доплачивать за содержание аппарата управления УК, а также прибыль, которая закладывается в смету.

Алексей Николаев