Пайщики жилищного ПК не платят процент за ссуду на жильё

Здравствуйте, уважаемые читатели блога https://pravo-wmeste.ru-«Кооперативы против бедности»!

Писать о развитии кооперативов, которыми управляют профессионалы — большая радость для меня. На блоге опубликованы статьи о И.Н. Белоусове, есть статья Татьяны Ивановой, председателя правления ПО Страна ДАРИЯ «А есть ли Душа у кооперации»  и др.

Совершенно неожиданно открыл для себя Романа Викторовича Василенко, после просмотра  видеоролика с телеведущим В. Соловьёвым. Роман Викторович,  доктор экономических наук, в прошлом начальник финансовой службы Ленинградской военно-морской базы, морской офицер запаса.  Бизнес-тренер, практик, финансист. Глава холдинга Life is Good и Международной бизнес-академии IBA.

Р.В. Василенко о развитие жилищного кооператива 

Текст | Дмитрий АЛЕКСАНДРОВ
Фото | Личный архив Р.В. ВАСИЛЕНКО

Петербургский предприниматель и государственный деятель (помощник депутата и эксперт Государственной думы) Роман Василенко несколько лет развивает жилищный кооператив — уникальное в мировом масштабе явление, российское бизнес-изобретение.

Никто в мире не применял в жилищной кооперации для привлечения пайщиков сетевой маркетинг: когда сами пайщики, заинтересованные в максимально быстрой покупке квартиры для себя, привлекают за вознаграждение новых пайщиков. При этом некоммерческий статус кооператива, полный отказ от кредитных средств и инвестиционных операций служит надежной гарантией от образования «пирамиды».

Проект оказался настолько успешным, что уже за первый год (а кооператив действует с 2014 года) позволил купить квартиры более чем 100 пайщикам. Еще около 200 пайщиков станут обладателями жилья в ближайшее время. Очередь для приобретения квартиры  — около года, что уникально для жилищных кооперативов, и она сокращается.

Препятствия для развития жилищного кооперативного движения в масштабах всей страны, по мнению Василенко, следующие: акцент на ипотечное кредитование в правительственной политике и неурегулированность вопросов, касающихся получения кооперативами в качестве паевых платежей государственной финансовой помощи гражданам.

Снятие ограничений позволит сделать ЖК способом решения жилищной проблемы, наиболее массовым и эффективным в условиях нашей страны.

Вторая важнейшая потребность

— Роман Викторович, ваше начинание — ни много ни мало альтернативный ипотечному кредитованию способ решения жилищной проблемы россиян?

— Совершенно верно. Это способ по-настоящему масштабного и достаточно быстрого решения жилищной проблемы в нашей стране. А значит, условий жизни, становления и развития молодых семей, решения демографической проблемы.

— Собственное жилье — ключевой фактор качества жизни?

— Есть знаменитая пирамида потребностей Маслоу. Первое, на чем стоит все живое, — это физиологические потребности: есть, пить, дышать, спать — то, без чего человек не может. Но вторая потребность — в крыше над головой. Еще в доисторические времена, когда первобытный человек мамонта убил, наелся сам и накормил свою семью, он ищет пещеру, где спрятаться. Очаг, кров — это второе, что необходимо человеку.

Жилищный кооператив решает проблему жилья

И уже на следующих этапах идет самореализация, реализация потребности в признании, в духовном развитии. Когда у тебя есть крыша над головой, ты думаешь о более высоких материях.

Человек работает, для того чтобы в первую очередь заработать на еду и на жилье. Плюс молодое поколение об автомобиле думает, пока ветер в голове. Однако жилье — первейшее.

— Проект касается сохранения и развития человеческого капитала?

— Член президиума Экономического совета президента России, глава Центра стратегических разработок Алексей Кудрин, выступая на одном из форумов в Санкт-Петербурге, говорил о том, что нужно создать условия для предотвращения утечки мозгов, предотвращения утечки человеческого капитала за границу. Ровно этим мы и занимаемся.

И одновременно решение жилищной проблемы связано с экономическим развитием. Ведь массовое строительство жилья — это одна из ключевых для экономического роста отраслей экономики. Если работают застройщики, то производится бетон, производится арматура, отделочные материалы, бытовая техника, мебель. Создаются рабочие места, растет целый ряд отраслей промышленности.

Как справедливо отмечает министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства России Михаил Александрович Мень, именно за счет строительства все страны мира выходили из экономических кризисов.

Почему остановился рынок

На церемонии вручения одной из общественных наград

— Сейчас на рынке жилой недвижимости очень тяжелая ситуация с продажами.

— Увы. Притом, что квартиры-то не подорожали, а в валюте даже и подешевели.

В начале 2014 года доллар стоил 30 – 35 рублей, квартиру можно было приобрести за 4,5 млн рублей, то есть примерно за 100 тыс. долларов.

Сейчас эту же квартиру можно купить за 50 тыс. долларов. Хотя раньше она стоила в рублях 4,5 млн, теперь — 4,8–5 млн.

То есть они поднялись в цене в рублях, но совсем чуть-чуть. Однако люди стали существенно меньше покупать — у них резко сократились финансовые возможности.

В банках — очереди из желающих получить ипотечный кредит. При этом, как вы знаете, на банковский кредит может рассчитывать меньшая часть россиян. 70% из тех, кто нуждается в жилье, даже и не обращаются.

Проблемы с кредитной историей, работы нет, официальные доходы не те, что требует банк, прописки нет… А из тех, кто обращается, 50% получают отказ: это статистика Сбербанка — банка с наиболее масштабной ипотечной программой. То есть на ипотечный кредит вправе рассчитывать ничтожно малая доля россиян.

— Другой вариант — покупка за счет собственных средств?

С народным артистом СССР Иосифом Кобзоном

— Да. Но процент таких покупок никогда не был большим. До кризиса покупали за собственные деньги 10–15% россиян. Сегодня — в лучшем случае 5%. Причем в значительной степени это покупки в результате альтернативных сделок, когда продается одна квартира и приобретается другая.

В результате жилищное строительство в России затормозилось. Как и решение жилищной проблемы. Обеспеченность жильем в нашей стране по-прежнему на низком уровне.

— До 18 м на человека очень далеко?

— Очень далеко. У людей были огромные надежды на то, что жилищная проблема в стране начнет решаться за счет рыночных механизмов. Однако, как мы видим, имеющиеся рыночные механизмы не срабатывают. Это то, что называется термином «фиаско рынка».

В большинстве субъектов Федерации жилищный фонд не расширяется совсем. По сути, дома строятся только за счет бюджетных средств.

Хотя есть рыночный механизм, который позволит разблокировать жилищное строительство. Я разработал подход к решению проблемы, создал работающую модель ее решения. Эта модель при государственной поддержке может быть масштабирована на всю страну.

Р.В. Василенко о жилищном кооперативе как альтернативе банковской ипотеке 

— Эта модель — жилищная кооперация?

— Совершенно верно. Жилищные кооперативы — это, по сути, кассы взаимопомощи. Речь идет о покупке жилья в рассрочку, а не в кредит.

Собирается несколько пайщиков и в складчину приобретает жилье для одного. Потом приходят новые пайщики, и начинаются возвратные выплаты от того, кому уже купили, — копится сумма на покупку квартиры для другого, затем для третьего и т. д.

Очередь до второго или до третьего дойдет тем быстрее, чем больше новых пайщиков придет в кооператив и чем больше будут возвратные выплаты от тех, кому уже купили квартиру. Причем сумма, составляющая долю самого пайщика в покупке квартиры для него, может постепенно накапливаться на счете кооператива.

Награждение общественной наградой

Законодательно это выглядит так.

Жилищный кооператив — в соответствии с пунктом 4 статьи 110 ЖК РФ — это потребительский кооператив, признаваемый некоммерческой корпоративной организацией. Юридическое лицо, которое не преследует извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности (пункт 1 статьи 123.1 ГК РФ).

Все пайщики вносят вступительный, членские и паевые взносы, являющиеся основным имуществом кооператива. Отметим, что в статье 251 НК РФ приведен перечень доходов, которые не облагаются налогом на прибыль. К ним относятся средства целевого финансирования, то есть взносы в ЖК.

— А как обстоят дела с налогом на имущество кооператива?

— Некоммерческая корпоративная организация «жилищный кооператив» — собственник своего имущества (пункт 4 статьи 123.1 ГК РФ). Поскольку квартира приобретается жилищным кооперативом исключительно для передачи в собственность (после полной уплаты паевого взноса) пайщику (согласно уставу ЖК), то данный актив не принимается кооперативом к бухгалтерскому учету в составе объектов основных средств. Обязанность уплачивать налог на имущество в отношении таких объектов недвижимости определяется законодательными актами субъектов РФ. На сегодняшний день лишь в двух регионах РФ мы платим налог на имущество, в остальных пользуемся льготой.

— Расскажите подробнее про вашу программу.

— Пайщик, желающий приобрести квартиру, согласно уставу кооператива вносит минимум 35% от стоимости желаемой квартиры, а кооператив добавляет — максимум 65%.

Мы разработали разные программы привлечения паевых средств, в которых размер процента выступает в качестве стимула. Если пайщик единовременно внес 1 млн рублей на 12 месяцев, то он получает право приобрести жилье под 0%. Если каждый месяц вносит по 50 тыс. рублей, накапливая на свои 35%, получает право приобрести жилье под 1%. Если 50%, то 2%. Если вносит 35% от стоимости жилья, получает право приобрести жилье под 6%.

— Есть ли еще какие-то выплаты со стороны пайщика?

— Пайщик рассчитывается с кооперативом в течение 10 лет. ЖК в отличие от банка заинтересован, чтобы с ним рассчитались как можно быстрее. Ведь возврат средств — это возможность быстрее накопить средства на покупку жилья другому пайщику кооператива и быстрее начать получать от него возвратные взносы.

Есть одно важное отличие. Ипотека предусматривает аннуитетный платеж. Причем зачастую вы в первое время платите только проценты, а не тело ипотечного кредита. В кооперативе этого нет. В кооперативе дифференцированный подход к возврату его средств.

— Каков механизм работы с недвижимостью?

— Согласно уставу ЖК вправе: во-первых, привлекать и использовать денежные средства пайщиков на приобретение объектов недвижимости (квартир, домов, расположенных на земельных участках, отдельных комнат и других видов объектов недвижимости).

Во-вторых, участвовать в строительстве объектов недвижимости в качестве участника долевого строительства.

В-третьих, ЖК покупает для пайщиков по их выбору объекты недвижимости на первичном и вторичном рынке недвижимости в любом субъекте Российской Федерации.

В-четвертых, принимать участие в долевом строительстве многоквартирных домов.

В-пятых, ЖК предоставляет пайщикам объекты недвижимости в пользование на основании договоров найма, аренды после приобретения ЖК прав собственности на данные объекты недвижимости. Пайщики имеют право зарегистрироваться по месту жительства на купленных для них ЖК объектах недвижимости.

— А ЖК проверяет приобретаемые объекты недвижимости?

— Да, конечно. Проводится юридическая экспертиза документов, предоставленных продавцом объекта недвижимости. Осуществляется выезд на объект, в некоторых случаях кооператив запрашивает независимую оценку стоимости объекта недвижимости. Для ЖК важны гарантии, что объект недвижимости, в который вкладываются деньги, ликвидный. ЖК должен понимать: если пайщик окажется неплатежеспособным, сможет ли ЖК эту квартиру передать другому пайщику или продать на открытом рынке. Это для нас фактор безопасности: не потерять деньги пайщиков.

— Что происходит, если пайщик перестал платить?

— Правление ЖК может предоставить отсрочку неплательщику при наличии уважительных причин. ЖК готово предоставить отсрочку не более чем на 3 месяца. Но, если произошли события, несовместимые с дальнейшим возвратом паевых средств: потеря работы, потеря кормильца или что-то другое, и пайщик говорит, что отсрочка не поможет, ЖК расторгает договор паенакопления.

При этом пайщику возвращаются все внесенные им паевые взносы согласно уставу кооператива. Это еще одно коренное отличие от ипотеки: при невозможности платить по ипотеке банк не возвращает ничего! То есть гражданин остается и без денег, и без жилья.

Таким образом, программа жилищного кооператива гораздо гибче и человечнее, чем ипотечная.

ЖК — не ЖСК

— В чем разница ЖК и «смежных» форм кооперации?

— Есть жилищно-строительные кооперативы (ЖСК): допустим, на каком-то предприятии объединяются и строят дом. То есть, во-первых, речь идет о строительстве, во-вторых, о строительстве одного дома.

Есть жилищно-накопительные кооперативы — ЖНК. Эта форма ближе к нашей, однако имеется ряд отличий, предусмотренных 215-м ФЗ. Существуют также кредитные кооперативы, которые предоставляют займы на различные цели, в том числе на покупку недвижимости.

То, что мы создали, — жилищный кооператив. ЖК не строит, а покупает квартиры, которые выберет пайщик. Это могут быть объекты как на первичном, так и на вторичном рынке, загородные дома — любые объекты жилой недвижимости на территории России и Республики Казахстан.

Он, как я уже рассказал, предполагает покупку квартиры, желаемой конкретным пайщиком, с участием других пайщиков в рассрочку.

— Могут ли инвесторы прийти в кооператив? Не те, кто хочет купить квартиру, а просто люди, которые хотят получить доход от вложения?

— Невозможно. И это как раз дополнительная гарантия для пайщиков кооператива: мы не привлекаем заемных и инвестиционных средств. Кредиты — это риски. И инвестирование — тоже риски. Мы эти риски на себя не берем категорически. Это запрещено нашим уставом.

Жилищная кооперация Р.В. Василенко  с сетевым «мотором»

— Вы ведь не единственный жилищный кооператив в стране — есть еще. Но почему так мало? Почему это движение пока не столь широко распространено?

— Безусловно, есть еще жилищные кооперативы. Ахиллесова пята ЖК — очередь. Очередь часто длинная, а люди не хотят долго ждать.

Смотрите: первая квартира покупается быстро, потому что собрали на нее деньги, купили. Группу пайщиков для приобретения одной квартиры сформировать несложно. Следующий ждет, допустим, три месяца: приходят другие пайщики, да тот, кому уже приобретена квартира, начинает возвращать средства. Однако дальше число пайщиков растет медленно, а возвращаемые суммы недостаточны, для того чтобы покупать следующие объекты недвижимости. Очередь увеличивается до двух-трех лет. Иногда даже невозможно предсказать, как долго придется ждать.

И это еще один фактор прекращения роста числа пайщиков. Люди в интернете пишут: «Я уже пять лет в этом кооперативе, а квартиры все нет».

Один из московских ЖК, например, действует 13 лет. И за это время он купил… 104 квартиры! Всего! Наш кооператив купил около 100 квартир за первые два года своего существования.

— Как это удалось?

— У нас инновационная система развития и привлечения пайщиков. За счет использования механизмов сетевого маркетинга. Пайщики, для того чтобы быстрее получить жилье, стремятся привлечь новых пайщиков. Они готовы выступать в качестве консультантов по привлечению новых пайщиков и получать за каждого привлеченного пайщика комиссионные. Деньги — это самый сильный стимул.

То есть пайщики зарабатывают себе на квартиру, привлекая новых пайщиков. У них два мотива: ускорить получение жилья и заработать хорошие деньги.

Вступительный взнос идет на выплату комиссионных консультантам за привлечение новых пайщиков.

Сетевой маркетинг — во благо

— Сетевой маркетинг — инструмент. Он может быть использован для создания опасных типов деятельности — таких как «пирамиды». Или для продвижения социально значимых программ, как жилищный кооператив.

С Дональдом Трампом, ныне — президентом США

— Как вам пришла в голову идея создать ЖК?

— Как написано у Козьмы Пруткова: «Нужда ум вострит». Я изучал информацию в интернете, читал публикации, исследовал, думал. Что можно предложить нужное людям, что будет востребовано и не имеет конкуренции?

Мне друзья говорили: «Роман, самая лучшая тема — золото». Золото можно продавать граммами… Золото — это хорошо, это надежно. Оно всегда дорожает, запасы исчерпаемы, химического, искусственного, синтетического способа производства золота нет, и оно всегда будет востребовано.

Но оно не относится к числу первоочередных потребностей. А жилье относится. Если мы выйдем на Невский проспект и возьмем в одну руку золотой слиток, а в другую — документы о собственности на квартиру, что люди выберут?

— Жилье, конечно.

— Причем 100% тех, кого мы спросим. Я стал искать варианты работы с жильем. Оказалось, что нет ни одной сетевой компании, которая предлагала бы работу с жильем или какие-то программы по приобретению жилья.

Параллельно развивались и другие мои бизнес-направления — в области финансового и тренингового бизнеса, также связанные с сетевым маркетингом. Я создал многопрофильный холдинг Life is Good, Международную бизнес-академию IBA.

Совсем недавно встречался в США с Дональдом Трампом. Одно из направлений бизнеса Trump Organization — компания сетевого маркетинга. Это, можно сказать, первый сетевик, который так высоко поднялся — даже стал президентом США.

— Но в сфере недвижимости он сетевой маркетинг не использовал?

— Нет, не использовал. Он занимался классическим строительством. Сетевой маркетинг в продаже недвижимости первым применил я. На свете есть много компаний, продающих на принципах сетевого маркетинга. Ручки, кастрюли, посуду, косметику, пищевые добавки, автомобили, финансовые услуги.

Сетевой бизнес не я придумал — он придуман более 70 лет назад. И кооперацию не я придумал.

Темой кооперации я также увлекаюсь очень давно. И, когда создавал кооператив, перечитал всю законодательную базу по кооперации. Изучил литературу о кооперации в Германии и о сибирских артелях.

Германия после Второй мировой войны поднялась только за счет кооперации. В Великобритании и сейчас весьма развито кооперативное движение. А в Швейцарии каждый житель состоит в одном, а то и в двух кооперативах. Это кассы взаимопомощи, сельскохозяйственные кооперативы. Молочные предприятия, хлебопекарни, строительные предприятия, магазины — это все у них кооперативное.

В России зарегистрировано более 60 тыс. кооперативов. Садовые, потребительские, кредитные. Жилищных довольно мало.

Я первый соединил кооперацию и сетевой бизнес — создал ЖК нового типа. Это сработало!

Я стал первым, кто создал такую структуру — оказался первым сетевиком на рынке недвижимости. Потому что предложил самый выгодный продукт, который только может быть.

Жилищный кооператив  это более 100 офисов и две страны 

— Вы, насколько мы знаем, работаете в большинстве регионов России и в Казахстане?

— Да, в более чем 100 городах нашей страны работают консультанты.

У кооператива один офис — он соответствует месту регистрации юридического лица: в Санкт-Петербурге, в Приморском районе. Есть официальный сайт кооператива, где указаны контактные данные.

В Казахстане работает аналогичный жилищный кооператив «Недвижимость» — в соответствии с законодательством Республики Казахстан. Это другое юридическое лицо, но часть нашего движения.

В компании трёх дважды героев страны

— За счёт сетевого маркетинга ваш кооператив превращается в движение по всей стране?

— Да, привлекаем людей со всей страны. Кооператив каждый год растёт в среднем более чем в два раза.

— Что мешает развитию жилищных кооперативов?

— Недостаточная поддержка со стороны государства. Нужна поддержка, так сказать, вербальная — как полезного для страны явления. Плюс устранение лакун в законодательстве — появление особого правового статуса для жилищных кооперативов. Это повысит привлекательность нашей сферы. То, что я создал, — это работающая модель, шаблон, которая может быть масштабирована.

— Кто вас поддерживает из политиков?

— Прежде всего «Справедливая Россия» и лично Сергей Михайлович Миронов. Сейчас именно по его инициативе в Думе рассматривается вопрос о совершенствовании законодательства о жилищной кооперации.

Внефракционная проблема

— А каковы ключевые законодательные препятствия?

— Пенсионный фонд часто отказывает в перечислении в качестве паевого взноса материнского капитала. Ссылаясь на внутренние распоряжения, ПФ требует точный адрес объекта и конкретный срок приобретения жилья. Однако дело в том, что точный адрес может быть известен лишь в момент покупки, и точный срок мы сможем назвать, когда будут собраны средства для приобретения жилья пайщику, которые многие из них и хотят профинансировать за счет материнского капитала.

Я как помощник депутата Государственной думы предложил проект корректировок в законодательство, облегчающих использование материнского капитала. Кроме того, участвую в подготовке закона о жилищной кооперации под эгидой фракции «Справедливой России». Но не хотелось бы, чтобы этот документ воспринимался как фракционный, — это внефракционная проблема.

Ведь речь идет о формировании человеческого капитала, о будущем страны. Мы, россияне, самые креативные люди на планете. Большинство изобретений в мире — на счету наших людей. Вертолёт, телевизор, технология стелс… — все это разработали российские специалисты.

Хотя мы же можем создать условия для наших молодых дарований в нашей стране. Люди никак не могут подняться выше второй — жилищной — потребности пирамиды Маслоу. На Западе нет этой проблемы. Потому многие и уезжают.

И в целом качество жизни пока не на том уровне, который достоин россиян. В глубочайшем кризисе образование, прежде всего школьное.

В советское время было бесплатное качественное образование. Сегодня образование либо слишком дорогое, либо это не образование. Один из моих проектов — как раз в области школьного образования.

Я недавно был в Швеции — там образование целиком за счет государства, и образование хорошее. Государство учит для себя специалистов, формирует своё будущее.

В нашей стране тоже необходимо заняться будущим, развитием человеческого потенциала. В первую очередь практическим решением жилищной проблемы — подходы к этому решению имеются.

---

5 апреля предприниматель, постоянный эксперт нашего журнала Роман Василенко отметил 48-летие.

Издательская группа «Профи-Пресс» и редакция журнала «БОСС» сердечно поздравляют Вас, Роман Владимирович, с днем рождения, желают крепкого здоровья Вам и Вашим близким, благополучия и успеха во всех Ваших начинаниях!

---

ВАСИЛЕНКО Роман Викторович, в прошлом начальник финансовой службы Ленинградской военно-морской базы, морской офицер запаса. Доктор экономических наук. Бизнес-тренер, практик, финансист. Глава холдинга Life is Good и Международной бизнес-академии IBA.

Прошёл бизнес-подготовку в семи странах мира и их лучших учебных заведениях, среди которых семинар конгресса США и курсы MBA во Франции, Австрии и Швейцарии.

Занимайся любимым делом!