Как интересы банков тяжёлым бременем ложатся на заёмщика

Здравствуйте друзья, товарищи, читатели блога «Кооперативы против бедности»!

Надеюсь, читателю знакомо положение, когда интересы банков вступают в противоречие с интересами заёмщиков при оформлении ипотеки под жильё, и как кредит на покупку жилья по ипотеке, оформленный на 15-30 лет тяжёлым, и порой непосильным бременем делает заёмщика рабом, зависимым от банка. Однако…

Для  продвинутых граждан современного российского общества есть много вариантов приобретения квартир для себя или, например,  родителям, используя прямую покупку жилья за счёт накопленных средств на первичном рынке-у застройщика, или на вторичном рынке. Однако таких счастливчиков, имеющих на момент покупки жилья не много, например в Москве, при покупке двухкомнатной квартиры эконом класса, надо иметь на руках сумму не менее восьми миллионов.  А у основном-денег нет, а  квартира нужна, и даже срочно.

Риторический вопрос-что делать? Большинство населения страны, желающих срочно приобрести жильё, зашоренные рекламой банков о дешёвом потребительском кредите, а также яркими примерами своих друзей, приятелей или знакомых, уже купивших для себя любимого квартиру в кредит, выбирают для покупки квартиры уже проверенный вариант-кредит банка или ипотеку банка. Решительный шаг в банк и консультация работника банка по поводу кредита или ипотеки,  приводит нашего потребителя в уныние-расчёт возврата заёмных средств банкиру и процента за пользование кредитом, выливается в кругленькую сумму, при самом лучшем раскладе, примерно от 180 до 280 процентов к сумме займа в течении 30 лет.

Но мы же упёртые… Чешем затылок, грустим в подушку, и, в конечном счёте, как овца, готовая на стрижку шерсти, идём в банк, берём кредит или оформляем ипотеку, и в течении долгого времени, банк с огромным удовольствием будет незадачливого заёмщика стричь, пока тот не рассчитается с с ним полностью. При этом, в случае форс-мажора у незадачливого заёмщика: сократили на работе, обанкротилось предприятие, налоговая, при проверке собственного бизнеса, обнаружила ошибки в отчётности, и выписала огромный штраф и т. д.,  денег гасить кредит и проценты банку, вдруг не стало. Что ж, отдавай назад банкиру квартирку, с которой уже сроднился, и никакие аргументы не помогут.

Вот такая печальная история может приключится с заёмщиком кредита в банке , а может, стабильный доход не прервётся и деньги взятые в  кредит, а также проценты за пользование кредитом, будут выплачены банку в срок. Залог с квартиры банк снимет, квартира станет собственностью нашего счастливого обладателя собственной квартиры. Только вот какой ценой…

Есть ли альтернатива  грабительскому ссудному  проценту и бизнесу банковских воротил? Конечно есть-это кооперативное движение, возможности которого велики-вовлечение сотен, а может и сотни тысяч кооперативов в экономический и финансовый сектор нашей необъятной Родины! Однако, к большому сожалению, этот путь достижения свободы и равенства не интересен населению капиталистической России.

Невольно задаёшься вопросом, как так получается, что наши отцы, братья, дедушки разгромили врага-фашиста в его логове, а сыновья и внуки, спустя  40 лет после Великой Победы над мировым капиталом, и над фашистом, которого он натравил на свободную от рабского труда страну, преподнесли на блюдечке побеждённому , но полностью не уничтоженному врагу, на разграбление и позор свою Родину — СССР. Кто мы после этого?

https://youtu.be/08tjHGpAqqw

ТРУДНЫЕ ЖИЗНЕННЫЕ СИТУАЦИИ ЗАЕМЩИКОВ И ИНТЕРЕСЫ БАНКОВ

Пластинина Наталия, практикующий юрист.

Беря кредит на приобретение жилья, подавляющее большинство заёмщиков/залогодателей не рассчитывает на наступление в их жизни тяжёлых жизненных ситуаций. А если кто и допускает их возможное возникновение — почему-то считают нереальным взыскание с них сумм долга банком в судебном порядке, да ещё и с обращением взыскания на имущество. И напрасно…

Популярность жизни «взаймы» как-то ослабила сдержанность людей в своих желаниях. Перед возможностью жить лучше здесь и сейчас, которую предоставляют банки, предлагающие различные виды кредитов, меркнет и страх многолетней долговой кабалы, и страх риска неисполнения своих обязательств по кредиту. Когда банк одобрил россиянину крупный кредит на покупку собственного жилья, думать о плохом сценарии развития отношений с банком как-то не хочется. А не мешало бы….

Из-за величины суммы кредита ипотечный кредит очень редко погашается досрочно ранее пятилетнего срока пользования деньгами банка и почти никогда не даётся банком на срок менее пяти лет. Самыми популярными сроками ипотечных кредитов являются сроки от 10 до 15 лет, реже — до 25 лет. Следует отметить, что средний стаж активной работы среднего россиянина 30 — 35 лет, при этом в первые годы работы и в предпенсионные годы (когда до пенсионного возраста остаётся пять лет и менее) редко кому удаётся получить одобренный банком ипотечный кредит. Таким образом, основным потребителем ипотечных кредитов является трудоактивное население РФ. А за годы активной работы, позволяющей выплачивать долгосрочный ипотечный кредит, может многое случиться, что непосредственно может повлиять на возможность заёмщика своевременно и в полном объёме исполнять взятые им обязательства по кредиту.

Рассмотрим несколько типичных трудных жизненных ситуаций, в которые может попасть заёмщик, в совокупности со стандартными подходами банков к создавшемуся положению при сохранении тех же интересов у банков.

1.РОЖДЕНИЕ У ЗАЕМЩИКА ДЕТЕЙ

Многие семьи, рассчитывая в будущем часть кредита погасить средствами материнского капитала, не очень рассчитывают на закономерные расходы, с которыми семья вынуждена будет столкнуться при рождении второго или последующих детей. Это, конечно же, не может не отразиться на общей платёжеспособности заёмщика (созаёмщиков), недостаточность которой в конце концов может стать причиной выставления банком требования о расторжении кредитного договора, взыскания суммы долга и обращения взыскания на заложенное имущество.

При этом факт погашения части суммы кредита средствами материнского капитала и наличие у заёмщиков — собственников ипотечного жилья обязательств перед ПФ РФ о включении несовершеннолетних детей в число собственников объекта недвижимого имущества не мешает суду удовлетворить правомерные требования банка-кредитора.

Пример из практики. Банк предоставил сроком на 20 лет К. и Ф. как созаёмщикам кредит на покупку двухкомнатной квартиры, взяв в обеспечение возврата суммы кредита в залог указанное жилье. У заёмщиков родились дети, и часть суммы кредита они погасили средствами материнского капитала. Однако в связи с ненадлежащим исполнением заёмщиками обязательств по кредитному договору, несвоевременному и не в полном объёме внесению платежей по кредиту накопилась просроченная задолженность, в связи с чем банк потребовал возврата досрочно суммы кредита и уплаты процентов и начисленных неустоек, а после неисполнения указанного требования заёмщиками был вынужден обратиться с вышеуказанным иском в суд. Суд иск удовлетворил, взыскав солидарно с должников сумму долга и обратив взыскание на заложенную двухкомнатную квартиру, несмотря на то что должники исправно платили по кредиту почти 6 лет (Определение Приморского краевого суда от 28.09.2015 по делу N 33-8757/2015 <1>).

Вывод: оптимистичный подход к многолетней ипотеке молодых супругов, только начинающих совместную жизнь, может натолкнуться на реалии изменения их материального положения из-за появления в семье детей.

2. ПОТЕРЯ РАБОТЫ ЗАЁМЩИКОМ

Беря на себя обязательства по возврату ипотечного кредита, мало кто из заёмщиков рассчитывает выплачивать долг из прибыли, складывающейся из процентов по акциям или из выигрышей в лотерею, или из благотворительных пожертвований родственников. Да и банк на это не рассчитывает, предоставляя кредит. Возможность выплачивать периодические платежи по кредиту оценивается и банком, и самим заёмщиком в подавляющем большинстве только на основе постоянного заработка, который даёт заёмщику постоянная работа. В условиях цикличности экономических кризисов в России и популярности у предприятий-работодателей метода «оптимизации» персонала с целью сократить расходы предприятия в каждом случае возникновения финансовых проблем, риск потери работы одинаково присущ и простым рабочим, и менеджерам среднего звена, и даже топ-менеджерам. И, как показала практика, это не признается судами уважительной причиной для неисполнения заёмщиками, потерявшими работу, своих обязательств по кредиту.

Пример из практики. Суд взыскал с заёмщика сумму долга по ипотечному кредиту и обратил взыскание на заложенную трёхкомнатную квартиру, установив, что с момента заключения договора заёмщик лишь один год исправно и в полном объёме производил погашение аннуитетных платежей по кредиту, затем ещё полгода — с просрочками и не в полном объёме, а к моменту обращения кредитора в суд с соответствующими исковыми требованиями и вовсе прекратил уплату ежемесячных платежей.

С таким решением заёмщик не согласилась, попыталась его оспорить в суде кассационной инстанции, указывая, что в связи с материальными трудностями с <дата> возвращала заёмные средства нерегулярно, в настоящее время устроилась на работу и имеет возможность погасить сумму задолженности в соответствии с графиком. Суд утверждение ответчика о том, что исполнение обязательств не производилось ею по уважительным причинам в связи с потерей работы, отклонил, а решение нижестоящего суда об удовлетворении требований кредитора оставил в силе (Определение Свердловского областного суда от 25.10.2011 по делу N 33-15378/2011 <2>).

Вывод: потеря работы — неприятное событие, но оно не является причиной освобождения заёмщика от исполнения обязательств по своевременному возврату кредита.

3. БОЛЕЗНЬ ИЛИ НЕСЧАСТНЫЙ СЛУЧАЙ С ЗАЕМЩИКОМ

За 5 — 10 — 20 лет выплат по ипотечному кредиту многое может произойти. Никто не застрахован от проблем со здоровьем, которые, как известно, всегда бывают неожиданными. Траты на восстановление здоровья, снижение уровня дохода в период временной нетрудоспособности, несомненно, оказывают влияние на снижение платёжеспособности заёмщика. Нелишним будет знать, что доводы заёмщика о том, что несвоевременное исполнение обязательств было обусловлено стечением жизненных обстоятельств, болезнью или травмой заёмщика или его близкого родственника, по мнению и кредиторов, и судов не могут быть приняты во внимание, поскольку данные обстоятельства не освобождают заёмщика от надлежащего исполнения принятых на себя по кредитному договору обязательств.

Пример из практики. Суд, удостоверившись в ходе рассмотрения дела в нарушении созаёмщиками обязательств по кредиту, взыскал с них солидарно сумму задолженности по кредиту и обратил взыскание на заложенную по договору об ипотеке квартиру. Один из созаёмщиков ссылался на то, что нарушения обязательств по уплате текущих платежей по кредиту вызваны независящими от заёмщика причинами, поскольку он получил травмы в результате ДТП, долгое время находился на излечении в медицинских учреждениях, не мог долго приступить к исполнению трудовых обязанностей, в связи с чем не имел дохода для осуществления выплат по кредиту. Суд не посчитал данное обстоятельство порождающим право заёмщика не исполнять взятые на себя обязательства по кредиту (Апелляционное определение Самарского областного суда от 17.10.2012 по делу N 33-9612/2012).

Вывод: болезнь или несчастный случай, как правило, не входят в планы заёмщиков, однако их внезапное наступление не влияет на течение сроков и объем обязательств по взятому ими ипотечному кредиту.

4. ФАКТИЧЕСКАЯ УТРАТА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛЬЯ

Согласно статье 36 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель несёт риск случайной гибели и случайного повреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке, если иное не предусмотрено таким договором.

Если по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе за счёт страхового возмещения в соответствии с п. 3 ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — ФЗ «Об ипотеке») (п. 2 ст. 36). Залогодержатель не может осуществить права, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, если между ним и залогодателем заключено соглашение в письменной форме о восстановлении или замене погибшего или повреждённого имущества и залогодатель надлежаще выполняет условия этого соглашения.

Следует отметить, что в подавляющем большинстве случаев предмет ипотеки застрахован. Однако даже при наличии договора страхования при рассрочке внесения страховой премии и просрочке заёмщиком-страхователем внесения очередного платежа предмет ипотеки может оказаться незастрахованным.

Чаще всего утрата ипотечного жилья происходит в результате пожара. Но случаются и иные варианты утраты. Например, взрыв газа или снос дома, в котором был расположен предмет залога (снос по законным основаниям, о наличии которых на момент заключения договора об ипотеке ни залогодатель, ни залогодержатель не знали и знать и предполагать наступление не могли). В последнем случае по законодательству восстановление снесённого предмета залога является правом заёмщика, но не его обязанностью (см. ст. 345 ГК РФ и позицию суда в Постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2013 N 08АП-6259/13).

При фактической утрате ипотечного жилья обязательства заёмщика по возврату кредита не прекращаются. Кредитор по-прежнему имеет право требовать возврата долга, начисленных процентов и неустоек.

5. ФОРС-МАЖОРНЫЕ И ИНЫЕ ОБСТОЯТЕЛЬСТВА

Обстоятельства форс-мажора — это чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства (стихийные явления, военные действия и т.п.). Таковыми признаются пожар, наводнение, землетрясение, ураган, эпидемия, забастовка, военные действия, запрещение экспорта и импорта товаров и другие…

В настоящее время как обстоятельства, практически приравнённые к обстоятельствам форс-мажора по степени негативного влияния, но не обладающие таким же юридическим статусом, могут быть рассмотрены:

— общемировой финансовый кризис или кризис в отдельной отрасли экономики (общее снижение уровня жизни и доходов россиян);

— изменение курса рубля (в отношении кредитов, рассчитанных в долларах);

— введение запретов на полёты в Турцию, Египет (что может сильно повлиять на заработок заёмщиков, занятых в туристической сфере или торговле);

— экономические санкции против России и пр.

Однако в очень редких случаях заёмщик сможет доказать реальную причинно-следственную связь указанных обстоятельств на его способность своевременно и в полном объёме уплачивать платежи по кредиту. Возникновение указанных обстоятельств, равно как и иных указанных в статье обстоятельств, может быть принято кредитором во внимание для принятия положительного решения по вопросу реструктуризации заёмщику долга. Но возникновение данных обстоятельств не избавит заёмщика вовсе от кредитных обязательств.

6. НЕМНОГО О СТРАХОВАНИИ

Статьёй 31 ФЗ «Об ипотеке» предусмотрено страхование заложенного имущества, страхование ответственности заёмщика и страхование финансового риска кредитора.

Следует отметить, что почти 100% кредиторов из 100 предлагают своим ипотечным заёмщикам застраховать некоторые риски, в том числе, но не ограничиваясь: жизнь и здоровье самого заёмщика, имущество от пожара, наводнения и т.д. Очень часто предметом страхования является страхование жизни и потери трудоспособности заёмщиков, утраты и повреждения квартиры, утраты права собственности заёмщиков на квартиру. Конечно, уже ни для кого не секрет, что личное страхование — дело добровольное. И в отношении гражданина — потребителя банковских услуг условие об обязательности страхования жизни, здоровья и утраты трудоспособности, включённое в кредитный договор, признано ущемляющим права потребителя и, следовательно, незаконным (см. п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 N 146; Постановление Верховного Суда РФ от 24.04.2015 N 308-АД15-2962 по делу N А32-39204/2013; Кассационное определение Пермского краевого суда от 06.04.2011 по делу N 33-3258 .

Как показывает практика, многие заёмщики напрасно недооценивают данный вид обеспечения своих интересов, ведь в случае наступления страхового события выплату по кредиту обязана будет произвести страховая компания. Удивительно, но даже при фактической невыплате страховой компанией банку-выгодоприобретателю страхового возмещения при наличии решения об этом (в подавляющем случае страховое возмещение призвано покрыть сумму долга заёмщика по кредиту), суд отказывает банку во взыскании той же суммы долга с самого заёмщика.

Пример из практики. В результате страхового случая банк-кредитор получил решение суда о взыскании страхового возмещения со страховой компании, в которой заёмщик застраховал свою квартиру, жизнь, здоровье и пр. в пользу выгодоприобретателя-банка. Выяснив, что страховая компания находится в одной из предбанкротных стадий, банк обратился с требованием о взыскании суммы долга и обращении взыскания на квартиру. Однако суд ему отказал со ссылкой на то, что квартира более не является предметом ипотеки, а страховая компания ещё не исключена из реестра юридических лиц, а значит, возможность получения страхового возмещения ещё не исчерпана (Апелляционное определение Московского городского суда от 14.11.2013 по делу N 11-32663 <4>).

Согласно ст. 32 ФЗ «Об ипотеке» для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий, залогодатель обязан принимать меры, установленные федеральным законом, иными правовыми актами РФ (пункты 3 и 4 статьи 3 ГК РФ) и договором об ипотеке, а если они не установлены — необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям.

В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен.

В отличие от условий кредитного договора о личном страховании заёмщика условие о страховании заложенного имущества нарушающим права потребителя не признается.

Пример из практики. Суд пришёл к правильному и обоснованному выводу о том, что требования истцов-заёмщиков к банку о признании недействительными положений п. 4.1.6 Кредитного договора, касающихся страхования имущества, заложенного по договору ипотеки, и права собственности на предмет ипотеки, являются необоснованными. Суд отметил, что согласно пп. 2 п. 1 ст. 343 ГК РФ залогодатель или залогодержатель, в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество (статья 338), обязан, если иное не предусмотрено законом или договором, принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц. Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, предусмотрено, как указано выше, ст. 31 ФЗ «Об ипотеке». Суд отметил, что с учётом изложенных обстоятельств п. 4.1.6 Кредитного договора в части страхования утраты и повреждения заложенного имущества и права собственности на него не подлежит признанию недействительным. Суд отказал истцам в этой части иска, так как нарушений прав заёмщиков оспариваемое условие Кредитного договора не содержит (Кассационное определение Пермского краевого суда от 06.04.2011 по делу N 33-3258

Вывод: страхование различных рисков при заключении ипотечной сделки — весьма разумный подход к обеспечению своих интересов при любых возможных жизненных ситуациях, могущих возникнуть за продолжительный период действия кредитного договора, обеспеченного ипотекой. Несмотря на увеличение расходов заёмщика на страхование, такой подход, как показывает практика, оберегает многих заёмщиков от негативных последствий наступления трудных жизненных ситуаций.

Выводы:

1. Во время выплаты ипотеки большинство семей из созаёмщиков успевают завести детей, что не может не отразиться на их платёжеспособности. Появление детей, как правило, — один из факторов, становящихся причиной просрочек по кредиту, приводящий в конечном итоге к досрочному взысканию банком суммы задолженности и обращения взыскания на заложенное жилье.

2. Большинство людей в период своей трудовой деятельности сталкиваются с потерей работы не по своей вине. Однако это не освобождает заёмщика от исполнения обязательств по своевременному возврату кредита.

3. Никто из заёмщиков/залогодателей не застрахован от болезни или несчастного случая. При этом их наступление не влияет на течение сроков и объем обязательств по взятому ими ипотечному кредиту.

4. При фактической утрате ипотечного жилья обязательства заёмщика по возврату кредита не прекращаются.

5. Несмотря на негативное отношение среди заёмщиков к страхованию различных рисков при заключении ипотечной сделки (из-за увеличения затрат на уплату страховой премии), страхование — весьма разумный подход к обеспечению своих интересов при любых возможных жизненных ситуациях, могущих возникнуть за продолжительный период действия кредитного договора, обеспеченного ипотекой.

Уважаемый читатель! Вам есть над чем поразмышлять перед покупкой квартиры в кредит, или стать членом кооператива и особо не напрягаясь за десять лет выплатить полностью пай, и стать собственником квартиры. Риски разные-итог одинаков-жильё в собственности. Читайте статью на блоге о жилищном кооперативе, холдинга Life is Good.

Задавайте вопросы в комментариях или пишите на почту:schvets.volodia2012@yandex.ru