ГСК-гаражные кооперативы не для бизнеса

Пайщики гаражного кооператива «Чайка» уже месяц как потеряли спокойствие. Буквально в одночасье квадратный метр земли под их гаражами подорожал в десятки раз

ГОРОД КАК-ТО ДОЛЖЕН ОТДЕЛЯТЬ МУХ ОТ КОТЛЕТ

Пайщики гаражного кооператива «Чайка» уже месяц как потеряли спокойствие. Буквально в одночасье квадратный метр земли под их гаражами подорожал в десятки раз: если раньше владельцы гаражей и погребов платили за землю 35 рублей в год за квадратный метр, то сейчас, возможно, придется отдавать в 25 раз больше.

Причина в том, что власти обнаружили на территории ГСК торговую деятельность. «У нас в гаражном кооперативе есть два магазина, торгующих запчастями, и два кафе, — рассказывает председатель „Чайки“ Николай Романов. — Это источник дохода владельцев гаражей. ГСК к их бизнесу отношения не имеет. Да, удобно — пришел, тосол купил. Да вся Россия так живет! Кассовый аппарат у них есть, чеки выдают. И вот из-за этих магазинов теперь у ГСК большие проблемы».

В иске исполком всячески стыдит ГСК. «Недобросовестность ответчика очевидна, — пишет истец. — Указанное поведение не означает, что, до тех пор пока арендатор не обратится с заявлением об изменении вида землепользования, он будет оплачивать аренду в льготном режиме с применением поправочного коэффициента со значением 3 под автостоянку. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного поведения».

Перед отправкой иска в суд АТИ еще раз проверило ГСК и по-прежнему обнаружило там три СТО, магазин запчастей, где были выставлены товары с прикрепленными ценниками, кафе «Сытая чайка», магазин «Продукты», кафе Happyfood

В итоге кооперативу пересчитали аренду по новому коэффициенту. Для земельных участков под объекты розничной торговли, рынков и аптек установлен коэффициент 10. А налоговая ставка для разрешенного вида «магазин» — 1,35% от кадастровой стоимости. Сумма задолженности с марта 2017-го по февраль 2020-го таким образом составила 36,6 млн рублей. Кроме этого, насчитали и пени — 19,7 млн рублей.

Перед отправкой иска в суд АТИ еще раз проверило ГСК и по-прежнему обнаружило там три СТО, магазин запчастей, где были выставлены товары с прикрепленными ценниками, кафе «Сытая чайка», магазин «Продукты», кафе Happyfood.

«Они просто приехали, сфотографировали вывески магазина, кафе, контрольную закупку сделали. Последний раз приезжали, попросили данные пайщиков, которые занимаются бизнесом в гаражах. У нас около 3 тысяч пайщиков — это 600 гаражей и 1,6 тысячи погребов. Из всего общества бизнесом занимаются всего в 10 гаражах. Я не имею права диктовать собственникам гаражей, каким бизнесом им там заниматься. Это их собственность. И в уставе кооператива прописано: я не имею права лезть в личные дела пайщиков.

И всех приравняли, как будто мы не гаражный кооператив, а торговый центр. Мы внукам, что ли, свои долги за гаражи должны передать?! Вместо того чтоб разговаривать с теми, кто бизнесом занимается, они на ГСК переключились. А ГСК просто снег убирает и гаражи охраняет. У нас годовой бюджет — 3 миллиона рублей. Зарплату охранники получают 800 рублей в день, пенсионеры — 400 рублей. И нам 56 миллионов повесили. Это уму непостижимо!

При этом, выставляя трехлетний платеж по коммерческим ставкам, муниципалитет абсолютно забывает о собственных долгах. По словам Романова, исполком Центрального района также состоит в кооперативе. И за их гараж задолженность составляет уже 180 тыс. рублей. Это, конечно, не 56 млн, но платить в исполкоме долги отказываются, мотивируя тем, что в бюджете нет денег. Между тем гаражом они пользуются и предлагают долги раскидать на других пайщиков.

«Конечно, уж кафе наше такое — гаражное, маленькое. Посидеть отдохнуть не получится. Надо быстро покушать и идти дальше. Алкоголя у нас нет. И коронавирус сказался — мы вместе со всеми закрывались»

«ШПИОНСКИЙ ДЕТЕКТИВ» И СНЯТЫЕ ВЫВЕСКИ

ГСК «Чайка», как и многие кооперативы в автограде, создавался еще в советские времена. Город тогда выделил за парком «Гренада» землю заводу двигателей КАМАЗа, завод для своих работников создал кооператив, потом ему в безвозмездное пользование и передалась эта земля. Гаражный кооператив учтен генпланом города. По заверениям председателя, никакой другой постройки на нем быть не может. Но в 2006 году в исполкоме придумали схему с договором аренды, который заключается на пять лет, чтобы при каждом следующем продлении удобно было поднимать арендную плату.

Сейчас около 80% гаражей находится в собственности пайщиков, т. е. каждый из них уже платит налоги на имущество. «У нас хорошее месторасположение, дороги широкие, охрана есть, видеонаблюдение. Еще плюсы существуют. Из-за этого самый низкий гараж стоит 15 тысяч за квадратный метр», — рассказывает Романов.

По его словам, кооператив ежегодно обращался в исполком с просьбой продлить аренду, однако там настаивали на заключении нового договора со множественными лицами. Но ГСК такой вариант не устраивал. В 2019-м «Чайка» даже решила судиться с властями, чтобы те признали договор аренды действующим, однако потом гаражники сами отказались от иска. Как сказал Романов, их попросили подождать до 2021 года, когда будет объявлена «гаражная амнистия». В итоге исполком сам подал иск, не дожидаясь решений федерального центра.

Гаражник Антон Кочемасов, чей магазин автозапчастей в числе прочих и стал красной тряпкой для исполкома, говорит, что для него вся история представляет собой «какой-то шпионский детектив». «Когда они успели мой магазин сфотографировать? — недоумевает гаражник. — Я там работаю уже больше 15 лет. Вначале у меня мастерская была, потом магазин. У меня свое ООО. Все официально. Я ежегодно только налогов почти 100 тысяч рублей плачу, и в пенсионный фонд, и с выручки.

У меня там ребята работают, у всех семьи. И, когда я узнал, что нас еще хотят обложить пошлинами, был шокирован. Эта проблема свалилась просто на наши головы, и не представляю теперь, куда обратиться. У кого просить защиты? Мне этот гараж от родителей по наследству достался. И теперь мне за него как за коммерческую недвижимость платить? Как будто я в „Торговом квартале“ арендую помещение. Это ни в какие ворота!»

По словам Кочемасова, у его магазина уже давно наработана клиентура, в числе которой не только физлица, но и ряд организаций. Однако поток посетителей в последнее время упал. И связано это с тем, что после визита проверяющих магазину выписали предписание убрать все рекламные вывески. Хотя Кочемасов пытался неоднократно их узаконить, но в этом ему было отказано — якобы вывески не соответствуют регламентам. Паевой взнос за два гаража площадью 100 кв. м, один из которых оборудован под мастерскую, составляет около 15 тысяч. Цена эта Кочемасова устраивает, масштабировать бизнес и переезжать в более презентабельные места пайщик не хочет, т. к. придется заново все раскручивать.

Владельца кафе «Сытая чайка» Николая Панчехина корреспондент «БИЗНЕС Online» застал как раз за демонтажем вывески заведения. Кафе у мужчины небольшое — всего четыре стола на 10 человек. Меню нехитрое — первое, второе и компот. Один самозанятый повар. Однако все оформлено официально, уверяет Панчехин. «Ко мне никто не обращался, не подходил, не звонил из исполкома, не грозился кафе закрыть. Летом была такая проблема — заставляли снимать вывески.

Вот сегодня я их уже снял [окончательно]. Так что сейчас ничто не напоминает о том, что тут кафе. Я все налоги отчисляю. Конечно, уж кафе наше такое — гаражное, маленькое. Посидеть отдохнуть не получится. Надо быстро покушать и идти дальше. Алкоголя у нас нет. И коронавирус сказался — мы вместе со всеми закрывались. Потом восстанавливались тяжеловато. Клиентская база слетела. Она у нас и так небольшая. Это в основном владельцы гаражей. Кроме повара, мне еще тетя помогает», — рассказал о бизнесе гаражник.

Возможное повышение оплаты из-за претензий исполкома оба предпринимателя, понятное дело, не приветствуют. Панчехин не исключил, что придется закрыть кафе, потому что это «очень проблемный бизнес». Кочемасов в свою очередь высказал готовность совместно с ГСК судиться с исполкомом.

«Гаражная экономика» — одна из немаловажных отраслей городского хозяйства в Челнах. Объемы теневого рынка гаражей вряд ли можно посчитать точно, но попытки подобные были

В «ЕДИНСТВЕ» С «ЧАЙКОЙ»

Отметим, что аналогичные проблемы имело другое челнинское гаражное общество — «Единство». Председатель его, к сожалению, не смог уделить время и поговорить с корреспондентом. Однако в архиве арбитражного суда сохранилось дело, где история «Чайки» повторяется как под копирку. Разница только в том, что территория гаражей была небольшой — всего 4 тыс. кв. м. и, соответственно, меньше размер задолженности. «Единству» за три года исполком выставил вместе с пенями сумму в 884 тыс. рублей.

Точно так же сотрудники АТИ обнаружили на территории действующие станции техобслуживания и потребовали пересчитать арендную плату по соответствующей ставке и с повышенным коэффициентом 4,5. В первой инстанции иск был удовлетворен частично, там велели взыскать лишь часть суммы в 77 тыс., но исполком решил дожать вопрос. Гаражникам в апелляционной и кассационной инстанциях Фемида в итоге отказала.

Параллельному этому в арбитраже развивался и другой процесс — исполком подал иск о признании трех гаражных боксов, расположенных в «Единстве», самовольными постройками и требовал их снести. Скорее всего, именно гаражные боксы и использовались под СТО. В качестве соответчиков привлекли собственников гаражей, которые в суде подтвердили, что не имеют статус предпринимателей и строительство спорных гаражей осуществляли для личных целей, а не для предпринимательской деятельности. В итоге арбитражный суд направил дело в суд общей юрисдикции, где, по словам председателя «Чайки», до сих пор идет тяжба.

Как отмечает Романов, на подобные проблемы жалуются, как правило, председатели гаражных обществ, где земля в аренде у исполкома. А там, где ГСК удалось целиком оформить землю в собственность, бизнес цветет пышным цветом и никому до него нет дела. Об одном из таких гаражных обществ «БИЗНЕС Online» уже писал.

В челнинских соцсетях три года назад всплыл сюжет немецкой общественной телерадиокомпании Deutsche Welle, посвященный жизни самого большого гаражного общества автограда — «Гренада». Репортаж наглядно показал, что в гаражах есть и целые коллективы рок-музыкантов, и закройщики, и центры утилизации. При этом утверждалось, что «бо́льшая часть мужского населения там собирается вместе» и гаражи — это место, «где они частично живут».

Поправить ситуацию для владельцев гаражей могла бы «гаражная амнистия». Напомним, законопроект был внесен в Госдуму 16 декабря 2020 года. Он вводит упрощенный и бесплатный порядок регистрации гаражей, построенных до 31 декабря 2004-го. Именно тогда вступил в силу нынешний Градостроительный кодекс и гаражи стали ставить на учет. Механизм будет работать по аналогии с «дачной амнистией», которая за 14 лет позволила узаконить более 10 млн дач, земельных участков и садовых домов.

Ожидается, что «гаражная амнистия» будет действовать до 2026 года и затронет порядка 3,5 млн человек. Законопроектом, в частности, предлагается разрешить местным и региональным властям заниматься комплексным кадастровым учетом. Также в проект предложено внести норму о возможности приобретения в собственность земельных участков общего пользования.

На градообразующем предприятии КАМАЗ работают 30 тыс. человек. Т. е. «гаражная экономика» объединяет как минимум треть от этого числа.

«КОНФРОНТАЦИЯ ВЛАСТИ И ГСК ИМЕЕТ МЕСТО БЫТЬ, ЕСЛИ КОМУ-ТО ПОНАДОБИЛАСЬ ЗЕМЛЯ»

«Гаражная экономика» — одна из немаловажных отраслей городского хозяйства в Челнах. Объемы теневого рынка гаражей вряд ли можно посчитать точно, но попытки подобные были. Ульяновские журналисты Сергей Селеев и Александр Павлов изучили этот уникальный феномен в 2016 году, описав социальный портрет гаражных мастеров и механизмы деятельности их промыслов, а также оценив общий объем «гаражной» занятости в книге «Гаражники».

Авторы книги исследовали 12 городов, из них три — в Татарстане: Казань, Челны и Камские Поляны, а также Пермь, Анапу, Тольятти, Ульяновск и Нижний Новгород. Среди них Челны на третьем месте по числу гаражных боксов (более 15 тыс.) после Ульяновска (36,3 тыс.) и Тольятти (25,5 тыс.). В челнинских гаражах исследователи насчитали около тысячи производств с ориентировочным числом занятых в 2 898 человек. При этом была обследована лишь треть от общего числа ГСК в городе.

Поэтому общее число гаражников в автограде могло достигать 9,3 тыс. человек, и это по данным на 2016 год. По данному показателю автоград опять же попал в тройку. К слову, в Казани при сопоставимом числе боксов (13,3 тыс.) было в разы меньше производств — 180, а примерное число гаражников составляло 3,1 тысячи. Доля гаражников среди неидентифицируемых занятых составила почти 6,5%, в то время как в Казани данный показатель едва достигал 1%. И все же это мизер по сравнению с Ульяновском (41,7%) и Анапой (34,3%).

Если пять лет назад «гаражная экономика» объединяла почти 10 тыс. челнинцев, то не исключено, что коронавирус добавил к этой статистике еще несколько сотен. Для сравнения: отметим, что на градообразующем предприятии КАМАЗ работают 30 тыс. человек. Т. е. «гаражная экономика» объединяет как минимум треть от этого числа.

Селеев, комментируя создавшуюся в Челнах ситуацию с гаражными войнами, отметил, что не считает это борьбой именно с гаражным бизнесом, до которого органам власти зачастую нет особо дела. «Местным властям зачастую даже выгодно, что люди где-то трудоустроены, пусть и неофициально, чем-то заняты, ничего не просят. Чаще всего конфронтация местных органов власти и отдельных гаражно-строительных кооперативов имеет место быть, если кому-то понадобилась земля, на которой стоят гаражи.

Так было, например, в Нижнем Новгороде, когда для строительства торговых центров и объектов к чемпионату мира по футболу снесли несколько ГСК. А поскольку земля в большинстве случаев находится в собственности муниципалитета, а гаражники ее арендуют, то муниципалитет просто создает условия для прекращения этой аренды», — пояснил журналист.

По его словам, экономическая деятельность в гаражах существует не в вакууме и небольшой спад в гаражной активности в последнее время тоже был, как и во всей экономике страны, но не во всех видах деятельности. «Машины ездят, ломаются, чинятся», — говорил один из наших респондентов. Шиномонтажи, гаражные мойки и станции технического обслуживания, отдельные мастера как работали, так и работают. У большинства уже сложилась широкая клиентская база. Кто-то даже нарастил ее за счет того, что люди перестали обращаться в официальные конторы, а пошли к гаражным мастерам», — убежден Селеев.

Кстати, на «гаражную амнистию» собеседник больших надежд не возлагает. По его мнению, там очень много спорных моментов, которые не облегчают переход гаражей в собственность. «Если посмотреть на пример тех регионов, где амнистия проводилась в режиме пилотного проекта, то можно увидеть, что в ряде случаев все ухудшилось, — говорит Селеев. — Процесс узаконивания шел и раньше: в тех ГСК, где владельцы хотели этого, они добивались. А тем кооперативам, которые расположены на лакомых земельных участках, не поможет и „гаражная амнистия“».