В статье поднимается вопрос о правовом статусе жилищного кооператива в России, при том, что покупка жилья для населения капиталистической России является не простой задачей, как в материальном, так и правовом плане.

О правом статусе жилищного кооператива

Уверен, что читатель этих строк знает сколько слёз и горя принесли доверчивым людям, желающим купить жильё, мошенники-строители вместе с чиновниками-коррупционерами от государства, начиная с лихих 90-х и по сей день.

Неудовлетворительное, по общим мировым меркам, обеспечение жильём населения России, в соответствии с п.1 ст.40 Конституции РФ, где продекларировано право каждого гражданина РФ на жильё, стало важнейшей проблемой российского социального государства. Неумная жадность в купе с совершенно неприемлемым законодательством в области согласования строительства жилого дома, поборы со стороны органов, контролирующих строительство жилого дома, и другие причины, в разы удорожают стоимость одного квадратного метра жилья в новостройке, и таким образом доступность жилья для населения становиться проблемным.

Обращаю внимание читателя на то, что покупателю квартиры в новостройке из своего кармана приходиться оплачивать не только реальную стоимость квартиры, но и все неучтённые расходы на взятки чиновникам, на воровство денег подрядчиками, халатное отношение к контролю строительства жилого комплекса заказчика и т.д. На блоге есть статья, где достаточно подробно рассказано, как заказчик смог снизить стоимость одного квадратного метра жилья почти в двое, за счёт жёсткого контроля всех условий договора подрядчиком-строительной организацией, и таким же строгим контролем за финансовым обеспечением строительства жилья.

В существующей системе капиталистических отношений, где правит бал финансовая олигархия, трудно устоять от соблазна заработать на нужде другого. И этот посыл успешно реализовывают банки, выдавая кредиты заказчику строительства жилья под драконовские проценты, кредиты и ипотеку покупателю жилья, и так по цепочке, наживая себе огромный капитал, который, владельцами банков легко перемещается в зарубежные оффшорные зоны.

Однако, при всех негативных процессах, творящихся вокруг строительства и реализации квартир в России, в целом востребованность в жилье населением не уменьшается. И здесь на первом плане, как мне представляется, просматривается вопрос потенциального владельца жилой площади в новостройке: “Какие есть возможности и надёжные варианты приобретения квартиры?”. Их не так много. Наиболее востребованы ипотека и кредит банка. Менее востребованы, но их привлекательность уже выходит на конкурирующую прямую ипотеке и кредитам, это строительство или приобретение жилья через жилищные кооперативы или жилищно-строительные кооперативы.

Российские СМИ с упоением рассказывают привлекательности кредитов и ипотеки для приобретения жилья, но упорно молчат о жилищных кооперативах, которые успешно, а главное, строят и приобретают жильё для членов кооператива, в разы дешевле. Почему в разы? Цели у организаций разные. У коммерческих банков одна, но пламенная страсть-получать прибыль от выдачи кредита или ипотеке на максимально долгий срок, и таким образом затянуть в кредитную кабалу гражданина-заёмщика.

У жилищного кооператива цель другая-сохранить хорошее материальное положение члена кооператива, и при этом за максимально короткий срок решить его жилищную проблему, используя российское законодательство о жилищных кооперативах.

К большому сожалению, граждане России не используют жилищные кооперативы и их возможности для решения проблем с жильём, а практически бездумно обрекают себя и свою семью риску быть в кредитной кабале всю свою сознательную жизнь, работая на поддержание счастливой и беззаботной жизни владельцев банков.

Чтобы глубже понимать роль жилищных кооперативов в строительстве и приобретении жилья для членов кооператива, познакомимся с тем российским законодательством, которое регулирует деятельность жилищных кооперативов в России.

Жилищные и жилищно-строительные потребительские кооперативы 

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы регулируются главой 11 Жилищного кодекса РФ. Следует отметить, что до его принятия не было какого-либо нормативного акта, который регулировал бы их деятельность достаточно полно. Важно обратить внимание на то, что действие главы 11 Кодекса распространяется исключительно на жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Порядок создания и деятельности, а также права и обязанности членов иных специализированных потребительских кооперативов, создаваемых для удовлетворения потребностей граждан в жилье, определяются специальными федеральными законами.

В соответствии со ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. При этом члены жилищного (жилищно-строительного) кооператива своими средствами участвуют в приобретении (строительстве), реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Данные положения свидетельствуют о том, что конечной целью заключения договора паенакопления является приобретение членом жилищного (жилищно-строительного) кооператива права собственности на объект недвижимости.

Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Что касается жилищных кооперативов, то речь идёт о распределении квартир в уже готовом многоквартирном доме. Термин «жилищный кооператив» применяется к обоим видам кооперативов.

Согласно ст. 113 ЖК РФ в уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдаче паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушения обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесённых убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

Следует обратить внимание на то, что жилое помещение будет находиться в собственности кооператива до полной выплаты паевого взноса и только после этого в соответствии с п. 4 ст. 218 ГК член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внёсшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Специфика данного способа заключается в том, что первоначальный собственник помещения никак не проявляет свою волю и, соответственно, не заключается договор об отчуждении, не предусматривается передача помещения или регистрация права собственности на него. Не связано это право и с его государственной регистрацией. Таким образом, право собственности члена кооператива возникает автоматически в силу самого факта выплаты пая. Соответственно, переход права собственности на жилое помещение к члену кооператива влечёт прекращение обязательства кооператива возвращать паевой взнос, выплаченный членом кооператива.

Возникает вопрос о том, кто будет собственником многоквартирного дома, построенного ЖСК, в том случае, когда все члены кооператива полностью выплатили пай. Поскольку собственниками жилых помещений, а также нежилых помещений (на праве общей долевой собственности) являются сами члены кооператива, то у кооператива как юридического лица на само здание больше права собственности нет.
По-другому будет складываться ситуация, когда только отдельные члены кооператива досрочно выплатят пай. В таких случаях возникает общая долевая собственность кооператива и члена (членов), выплатившего пай. В связи с этим правомочия по владению, пользованию и распоряжению многоквартирным домом, в котором живут члены кооператива, должны осуществляться с согласия всех сособственников. Из этого следует, что сдача нежилых помещений в данном доме в аренду может осуществляться только с разрешения членов кооператива, выплативших пай.

Помимо волеизъявления учредителей жилищного или жилищно-строительного кооператива для его создания в качестве юридического лица необходим юридический факт — государственная регистрация юридического лица при его создании. Последняя осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц (ст. 114 ЖК РФ). Это значит, что в качестве регистрирующего органа выступает Федеральная налоговая служба.
Пунктом 1 статьи 112 ЖК РФ установлены следующие границы численности членов кооператива:
— не менее пяти;
— не более количества жилых помещений в кооперативном доме.
Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
Согласно ст. 115 ЖК органами управления жилищного кооператива являются:
1) общее собрание членов жилищного кооператива;
2) конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;
3) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.
Членом жилищного кооператива может быть:
1) гражданин, достигший возраста шестнадцати лет;
2) юридическое лицо в случае, установленном законодательством Российской Федерации;
3) юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме.
Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.
Особые требования предъявляются к должностным лицам жилищного кооператива. Согласно ст. 116.1 ЖК членами правления жилищного кооператива (в том числе председателем правления кооператива), членом ревизионной комиссии (ревизором) кооператива, а также главным бухгалтером (бухгалтером при отсутствии в штате главного бухгалтера) кооператива не могут являться граждане:
1) имеющие судимость за умышленные преступления;
2) в отношении которых не истёк срок, в течение которого они считаются подвергнутыми административному наказанию в виде дисквалификации;
3) которые ранее занимали должности руководителя, его заместителя или главного бухгалтера (бухгалтера при отсутствии в штате главного бухгалтера) организации, осуществлявшей деятельность в сфере строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, инженерных изысканий для строительства, архитектурно-строительного проектирования, либо являлись индивидуальными предпринимателями, осуществлявшими деятельность в указанных сферах, если такие организация, индивидуальные предприниматели были исключены из членов саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства или признаны несостоятельными (банкротами) и с момента таких исключения или завершения соответствующей процедуры, применяемой в деле о несостоятельности (банкротстве), прошло менее чем три года.

В следующей статье поговорим о правах пайщика более подробно.

Пока похожих статей нет.