03 февраля 2017      1013      4

Гаражные кооперативы–паркинги и есть ли у них собственность

Здравствуйте, уважаемые читатели блога “Кооперативы против бедности”!

Приходилось не раз отмечать в публикациях на блоге мнения учёных-юристов о несовершенстве современного законодательства о кооперативах, гаражные кооперативы (ГСК) входят в их число. Предыдущая статья на блоге: “Гаражно-строительные кооперативы как собственники имущества” особого внимания у читателей не получила. Разбираться с вопросом о правомерности ГСК продавать паи, участвовать от имени  гаражного кооператива в общем собрании многоквартирного дома мы стали с Владимиром сразу после Нового года. Вопросов много. Основная концепция выложена на блоге в статье указанной выше.

Рассмотрим несколько точек зрения, учитывая действующие российские законы и положения Устава кооператива. Давайте сразу оговоримся, так как по ГСК нет специального закона, то фактически его деятельность регулируется ст.123.2 ГК РФ и Уставом кооператива.

ГК РФ (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.12.2016).

ГК РФ Статья 123.2. Основные положения о потребительском кооперативе.

 1. Потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов. Общество взаимного страхования может быть основано на членстве юридических лиц.(в ред. Федерального закона от 23.05.2016 N 146-ФЗ).
2. Устав потребительского кооператива должен содержать сведения о наименовании и месте нахождения кооператива, предмете и целях его деятельности, условия о размере паевых взносов членов кооператива, составе и порядке внесения паевых взносов членами кооператива и об их ответственности за нарушение обязательства по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов кооператива и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков.
Наименование потребительского кооператива должно содержать указание на основную цель его деятельности, а также слово «кооператив». Наименование общества взаимного страхования должно содержать слова «потребительское общество».
3. Потребительский кооператив по решению своих членов может быть преобразован в общественную организацию, ассоциацию (союз), автономную некоммерческую организацию или фонд. Жилищный или жилищно-строительный кооператив по решению своих членов может быть преобразован только в товарищество собственников недвижимости. Общество взаимного страхования по решению своих членов может быть преобразовано только в хозяйственное общество — страховую организацию. (в ред. Федерального закона от 23.05.2016 N 146-ФЗ)
В нашем распоряжении есть акт приёма-передачи участнику долевого строительства имущества-автостоянки (гаража), Устав ГСК, договор купли продажи на право пользования парковочным местом и сертификат на право пользования парковочным местом.
В своих ответах на вопросы поставленные Владимиром, будем ссылаться на вышеперечисленные документы, и на законодательство РФ, а также на судебную практику, если понадобиться.

Вопрос первый сформулирован Владимиром так:

Дом с паркингом начали строить в 2013г. Тогда же две дамы организовали ГСК для постройки паркинга и соинвестирования постройки дома. Парко-места продавались Застройщиком по договору купли-продажи пая в ГСК, т.е. Застройщик был членом ГСК с 2014г. и видимо, владел практически всеми паями кооператива. Как я понимаю, эти договоры ничтожны, т.к. пай продать нельзя. Не в этом суть. Дом введен в эксплуатацию в декабре 2015 г., первый акт приема-передачи подписан в конце июня, АПП паркинга подписан в августе (прилагаю). Застройщик передает паркинг ГСК. В начале сентября проводится общее собрание мкд, кворум получен в результате того, что инициатор собрания, он же подписант АПП паркинга по доверенности, голосует всеми метрами паркинга. Имел ли он на это право? В настоящее время суды допускают право голоса лиц, подписавших АПП, но не оформивших право собственника. Но, был ли ГСК собственником помещения паркинга? Даже если предположить, что был, председатель правления обязана была иметь доверенности от лиц, полностью выплативших свой пай и имеющих право собственности на имущество кооператива. Каково ваше мнение? Заранее спасибо).

Обратим внимание на утверждение: ”Парко-места продавались Застройщиком по договору купли-продажи пая в ГСК, т.е. Застройщик был членом ГСК с 2014г. и видимо, владел практически всеми паями кооператива. Как я понимаю, эти договоры ничтожны, т.к. пай продать нельзя”.  Чтобы усомниться в утверждении Владимира, обратимся к акту приёма передачи, имеющему у нас.

Читайте на сайте:  Стать собственником гаража в гаражном кооперативе непросто

Застройщик, в лице ООО “ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад” предаёт по акту ГСК, участнику долевого строительства помещение автостоянки, за которое он получил полностью оговоренную в договоре сумму. Стороны, подписавшие акт претензий как финансовых, так и технических к друг другу не имеют. Как видим, согласно акта, ГСК получил в собственность автостоянку (гараж) с техническими данными-этажность стоянки-1, площадь автостоянки составляет 2331,7 кв. м.   Для чего кооперативу автостоянка? На это вопрос постараемся ответить Положениями зафиксированными Уставом, который принимался на общем собрании всего двух учредителей ГСК. Данные проверяются по адресу: http://www.rusprofile.ru/id/6879796 . Из Устава  следует: “1.1. Гаражно-строительный кооператив , далее именуемый «Кооператив», создан на основании решения общего собрания учредителей, объединившихся на добровольной основе для удовлетворения потребностей членов Кооператива в парковочных местах, строительстве автостоянки путем объединения имущественных паевых взносов членов Кооператива”. Устав не может дать нам полное понимание, выплатили ли учредители кооператива свой пай или нет, однако достоверно известно, что ГСК стал собственником гаража. А не противоречит ли это Уставу. В уставе п 1.7. прописано, что “Кооператив является юридическим лицом с момента государственной регистрации, имеет самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банках, печать со своим наименованием на русском языке, угловой штамп, бланки и другие реквизиты. Кооператив является некоммерческой организацией в организационно — правовой форме потребительского кооператива. И далее, в п.1.8. “Кооператив может от своего имени совершать любые сделки, не противоречащие законодательству Российской Федерации и настоящему Уставу, приобретать имущественные и неимущественные права и нести обязанности, представлять общие интересы членов Кооператива в государственных органах и органах местного самоуправления”. Таким образом убеждаемся, что противоречий по поводу приобретения кооперативом гаража , нет. Для укрепления наших позиций приведём ещё несколько положение из Устава по поводу целей и задач кооператива и также о собственности кооператива.

Читайте на сайте:  Устав гаражного кооператива-главный документ его деятельности

ГСК, как следует из Устава, для реализации цели своей деятельности имеет право: “получать земельные участки для строительства на них гаражей; осуществлять в установленном законодательством Российской Федерации порядке строительство гаражей за счет собственных и привлеченных средств; участвовать в соинвестировании строительства жилого многоквартирного дома с пристроенной автостоянкой по адресу: Санкт-Петербург, Южное шоссе, участок 8 (юго-западнее дома 55, литера Д по Южному шоссе); …использовать в своей деятельности имущество членов Кооператива, государства, муниципальных образований, физических и юридических лиц на возмездной и безвозмездной основе; получать на договорной основе займы и кредиты от государственных и муниципальных органов, физических и юридических лиц, в том числе банков; осуществлять иную деятельность, соответствующую целям Кооператива”.

Знакомясь с положением Устава об “Имуществе Кооператива”  видим: “Кооператив приобретает право собственности на имущество, переданное ему его членами в качестве паевых взносов. Члены Кооператива могут уплачивать паевые взносы денежными средствами и имуществом. Имущество Кооператива формируется за счет вступительных, членских и паевых взносов, целевых, дополнительных и иных взносов членов Кооператива. Добровольных имущественных взносов и пожертвований. Доходов от предпринимательской деятельности. Доходов от использования собственности Кооператива.  Дивидендов (доходов, процентов), получаемых по акциям, облигациям и иным ценным бумагам. Других не запрещенных законодательством Российской Федерации поступлений”.

Из приведённого выше текста, вытекает и ответ на вопрос:“Мог ли быть ГСК собственником помещения паркинга?” — конечно, мог.

Вторая часть вопроса “Даже если предположить, что был, председатель правления ГСК обязана была иметь доверенности от лиц, полностью выплативших свой пай и имеющих право собственности на имущество кооператива”.

Вернёмся к Уставу. Обратив внимание та то, что председатель правления ГСК по Уставу не является членом ГСК, а назначается на должность общим собранием членов кооператива. Дословно это выглядит так: ”Председатель Правления ГСК назначается на должность Общим собранием членов Кооператива простым большинством голосов от общего числа членов Кооператива, присутствующих на собрании. С назначенным на должность Председателем Правления Кооператива заключается трудовой контракт сроком на три года. От имени Кооператива трудовой контракт подписывает Председатель собрания Кооператива, на котором решался вопрос о назначении конкретной кандидатуры на должность Председателя Правления ГСК. К компетенции Председателя Правления ГСК относятся все вопросы, связанные с текущей деятельностью Кооператива, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции Общего собрания Кооператива и Правления Кооператива.
Председатель Правления Кооператива: без доверенности действует от имени Кооператива и представляет его интересы во всех учреждениях, организациях, предприятиях, административных и следственных органах, прокуратуре, суде, а также в международных организациях в РФ и за рубежом”…

Читайте на сайте:  Гаражно-строительные кооперативы как собственники имущества

Ответ, на вопрос может выглядеть следующим образом. Председатель правления в соответствии с Уставом ГСК без доверенности представляет интересы ГСК и его пайщиков. Действия председателя правления кооператива в голосовании – законны.

А с точки зрения обязанности председателя правления кооператива иметь  доверенности от лиц, полностью выплативших свой пай, и как утверждает Владимир, имеющих право собственности на имущество кооператива,  надо иметь необходимые доказательства, что члены кооператива, сколько их, и каким образом они приобрели право на имущество кооператива, присутствует ли здесь обязанность члена кооператива, имеющего пай на право пользования парко-местом, давать доверенность председателю кооператива, рассмотрим в следующей статье.

Обсуждение: 4 комментария
  1. Владимир Белозеров:

    Уважаемый Владимир Николаевич! Предыдущая статья не получила такого внимания, т.к. тема довольно сложная и даже юристы в этом вопросе далеко не солидарны. Вы забываете про ч.4 ст.218 ГК РФ, в этом вся суть. Кооператив состоит из членов кооператива, в данном случае последние вносят паевые взносы за своё машино-место. Каким образом ГСК, как юридическое лицо, может стать собственником паркинга, если деньги выплатили в полном объеме его пайщики? Деньги заплатили одни дюди, а собственником стало юридическое лицо? Это как? Далее ГСК может продать паркинг иным лицам по-вашему? Устав кооператива действует в части не противоречащей действующему законодательству. Член кооператива не только имеет право пользования парковочным местом в соответствии с уставом, а и право собственности после выплаты пая в соответствии со ст.218 ГК РФ. ГСК это управляющая компания и не больше. Хотя, по закону в доме может быть только одна УК. Получается, это лишняя прокладка между собственниками машино-мест и УК. Если ГСК не собственник, как может председатель кооператива в принципе голосовать на общем собрании собственников мкд?

    Ответить
  2. Владимир Белозеров:

    Добавлю выдержку из статьи юриста.
    «До реформирования отношений собственности в Союзе ССР (до 1990 года) член ЖСК (ГСК), выплативший свой паевой взнос полностью, не приобретал права собственности на квартиру (гараж), а оставался лишь пользователем, собственником был кооператив (ЖСК, ГСК). Право пользования гражданина основывалось на факте членства в ЖСК (ГСК) и факте предоставления квартиры (гаража) решением ЖСК (ГСК), принятому по процедуре, установленной Уставом конкретного кооператива.
    Положение изменилось, после того, как 6 марта 1990 был принят Закон СССР «О собственности в СССР», который вступил в силу 1 июля 1990 года. Суть изменений заключалась в том, что согласно ст.7 Закона СССР, член ЖСК, ЖК и любого другого кооператива приобретал право собственности на имущество (квартиру, гараж) после того, как пай был выплачен полностью».

    Ответить
  3. В соответствии с действующим законодательством юридического лица с организационной правовой формой Гаражно-Строительный Кооператив (если я правильно вас понял) создан быть не может, поскольку такой ОПФ нет.

    Кооператив с наименованием «Гаражно-строительный», мог быть создан в рамках Закона РФ от 19.06.1992 N 3085-1 (ред. от 02.07.2013) «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» и Федерального закона «О производственных кооперативах» от 08.05.1996 N 41-ФЗ.

    Положения этих законов хоть и имеют различия, но они схожи и оба направлены на удовлетворение нужд пайщиков.

    Но главное сходство этих двух кооперативов, в рассматриваемом случае, состоит в том, что их имущество образуется за счет паевых взносов членов кооперативов. И в обоих случаях пайщикам при выходе или исключения из членов кооператива выплачиваются стоимость его паевого взноса и кооперативные выплаты. Т.е. паевой взнос возвратен, а соответственно кооператив не вправе без воли пайщика распоряжаться паевыми взносами.

    Из имеющегося описания непонятно, в какой ОПФ создан ГСК. Не понятно и того, дом с паркингом начат строительством самостоятельно, или в рамках действующего кооператива на денежные средства пайщиков, внесенных паевыми взносами в виде инвестиций.

    Опять же, непонятно, Парко-места продавались кому? И если эти парко-места продавались застройщиком, то во всяком случае такая продажа должна быть согласована с пайщиками, если они являлись инвесторами. И если они являлись инвесторами, то собственником Парко-мест являлся кооператив, а не застройщик. И состоял ли Застройщик в членах кооператива.

    Даже если и состоял. Распоряжаться имуществом кооператива на свое усмотрение, без согласия членов кооператива Застройщик был не вправе. Тут уголовкой пахнет.

    Застройщик передает паркинг ГСК

    На каком основании? Опять возникает вопрос: кто вообще собственник этого паркинга? И с какого момента у этого собственника возникло право собственности на этот паркинг?

    В начале сентября проводится общее собрание мкд, кворум получен в результате того, что инициатор собрания, он же подписант АПП паркинга по доверенности, голосует всеми метрами паркинга

    По неизвестным причинам появляется еще один собственник имущества — собственники жилых помещений многоквартирного дома. Откуда они появились и какие права имеют на паркинг? И входит ли паркинг в состав общего имущества этого многоквартирного дома?

    В соответствии с Жилищным кодексом РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

    Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

    Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя, полномочия которого отражены в доверенности.

    Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 3 и 4 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.
    Следовательно правом голоса имеет только собственник на общем собрании, а Застройщик обязан был иметь доверенности от собственников. Иное делает решение общего собрания ничтожным с момента его принятия.

    Для того, что бы подробнее ответить на вопрос, необходимы разъяснения по вопросам, поставленным в настоящем тексте.

    Ответить
  4. Владимир Николаевич, я продублировал здесь ответ на ваш вопрос, заданный вами на сайте нашего Координационного центра.

    Ответить

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Архивы публикаций статей
Новости блога на E-mail

Популярные записи
Рубрики
Поделитесь с друзьями в социальных сетях

© 2017 Кооперативы против бедности · Копирование материалов сайта без разрешения запрещено
Дизайн и поддержка: GoodwinPress.ru