17 января 2017      1003      7

Гаражно-строительные кооперативы как собственники имущества

Здравствуйте, уважаемые посетители блога «Кооперативы против бедности»!

В настоящее время, после вступления в силу в сентябре 2014 года новой редакции ГК РФ, появилось некоторое недопонимание участниками кооперативного движения, членов потребительских кооперативов и обществ правил создание и регулирования деятельности потребительских кооперативов, в том числе и гаражно-строительных кооперативов (ГСК).

Мне на почту приходят письма с вопросами разного плана, в том числе о правомерности действий председателей гаражно-строительных кооперативов по поводу требования платить членские взносы, надо ли оставаться членом  ГСК после приватизации гаражного бокса. Собственники гаражных боксов, не члены ГСК, просят разъяснить позицию председателя гаражно-строительного кооператива об заключении договора с ГСК по поводу оплаты расходов связанных с охраной, уборкой мусора и т.д.

Есть и более сложные вопросы, например, такого содержания от Владимира Б-зёрова : “Уважаемый Владимир Николаевич, здравствуйте! Изучал тему ГСК и случайно наткнулся на ваш сайт. Надеюсь на вашу помощь и совет. В настоящее время обжалую в суде решения общего собрания собственников моего дома по выбору способа управления, УК и т.п. На мой взгляд, при проведении собрания были допущены грубейшие нарушения ЖК РФ, а кворум получен за счет метров паркинга, который является встроенно-пристроенным нежилым помещением мкд. Паркинг функционирует по схеме ГСК. Могу я получить ваше мнение при изложении некоторых обстоятельств дела?  Заранее благодарен. Владимир”.

Мой ответ Владимиру: “Здравствуйте, уважаемый Владимир! Честно признаюсь, во многих практических вопросах по кооперативам, я дилетант, но в теории, в силу своей компетенции, попробую помочь. Излагайте дело”. К стати сказать, Владимир прозондировал не только мой сайт но и другие ресурсы в Интернете, где ему были даны ответы разного содержания.

Однако продолжим. Далее, изложенное дело Владимира, приняло немного затяжной характер, где камнем преткновения стал пай гаражного кооператива:“Дом с паркингом начали строить в 2013г. Тогда же две дамы организовали  ГСК для постройки паркинга и соинвестирования постройки дома.  Парко-места продавались Застройщиком по договору купли-продажи пая в ГСК, т.е. Застройщик был членом ГСК с 2014г. и видимо, владел практически всеми паями кооператива. Как я понимаю, эти договоры ничтожны, т.к. пай продать нельзя. Не в этом суть. Дом введен в эксплуатацию в декабре 2015г., первый акт приема-передачи подписан в конце июня, АПП паркинга подписан в августе (прилагаю). Застройщик передает паркинг ГСК. В начале сентября проводится общее собрание собственников многоквартирного дома.  Кворум получен в результате того, что инициатор собрания, он же подписант АПП паркинга по доверенности, голосует всеми метрами паркинга. Имел ли он на это право? В настоящее время суды допускают право голоса лиц, подписавших АПП, но не оформивших право собственника. Но, был ли ГСК собственником помещения паркинга? Даже если предположить, что был, председатель правления обязана была иметь доверенности от лиц, полностью выплативших свой пай и имеющих право собственности на имущество кооператива. Каково ваше мнение? Заранее спасибо.”

Читайте на сайте:  Разрешительный порядок создания кооперативов

Так как до Нового 2017 года ответить на вопрос Владимира не смог, то отправил ему письмо такого содержания:”Здравствуйте, Владимир! Поздравляю Вас с наступающим Новым 2017 годом!!!  Прошу извинения, за то,что вовремя не ответил Вам на письмо, хотя тщательно продумывал ответ. Смущает: «председатель правления обязана была иметь доверенности от лиц, полностью выплативших свой пай и имеющих право собственности на имущество кооператива» — чем Вы обоснуете такое утверждение?

Попробуем вместе разобрать Ваш вопрос в Новом году. Для того, чтобы понять, надо много написать, а времени уже нет. В первых числах нового года я напишу ответ и попробую его обосновать”.

Владимир отвечает с пониманием и пишет:”Вот лично моё мнение по данному вопросу, пока без помощи юриста. В материалах дела имеются акты приёма-передачи помещений дома, представленные ответчиками как основания для участия собственников в ОСС. Среди данных актов имеется АПП от Застройщика гаражно-строительному кооперативу «…» встроенно-пристроенного помещения 22-Н автостоянки, который подписал инициатор ОСС, по доверенности от председателя правления ГСК.

По мнению ответчиков, все лица, предоставившие АПП, были титульными собственниками помещений многоквартирного дома и могли в дальнейшем зарегистрировать право собственности на них в установленном законом порядке. Однако, судебная практика говорит о том, что ГСК, как юридическое лицо, не является собственником помещения паркинга и не может зарегистрировать право собственности на такие помещения.

Нежилые помещения, предназначенные для хранения и обслуживания автомобилей, могут являться общей долевой собственностью членов ГСК. Это же подтверждает письмо Минэкономразвития №ОГ-Д23-7475 от 26 мая 2015 г.

В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ, член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внёсшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. То есть, право собственности члена ГСК на гараж возникает не с момента государственной регистрации, а с момента выплаты пая. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Читайте на сайте:  Кооперативы потребительские, гаражные

Таким образом, Председатель правления ГСК не являлся собственником помещений паркинга и не имел право голоса на ОСС многоквартирного дома. Голосование инициатора собрания по доверенности от Председателя правления ГСК является незаконным.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие полномочия председателя правления кооператива на голосование за всех пайщиков или собственников помещения паркинга на ОСС многоквартирного дома. Указанные полномочия должны быть оформлены соответствующими доверенностями.

Иных документов, подтверждающих полномочия представителя ГСК голосовать за всех собственников помещения паркинга, в суд не представлено. По бюллетеням заочного голосования, имеющимся в материалах дела, в общем собрании приняли участие лица, являющиеся собственниками помещений общей площадью в сумме 7402,8 кв.м., в т.ч. 2331,7 кв.м. паркинг. На основании вышесказанного, общая площадь помещений многоквартирного дома (мкд) принадлежащая лицам, участвующим в ОСС на праве собственности равна 7402,8-2331,7 = 5071,1 кв. м. Кворум отсутствует, решения ОСС ничтожны.

Если можно, вдогонку ещё один вопрос. Пай можно продать? Есть мнение, что нельзя, т.к. это уже собственность и должно быть зарегистрировано право, а потом продажа, дарение и т.д. Продать, вероятно, можно только паевые взносы. В моем случае, Застройщик вступил в кооператив (т.е. с большой долей вероятности выплатил все паи), а потом продаёт свои ПАИ физикам через договор купли-продажи”.

Уважаемые читатели!  Вопрос Владимира выношу на ваше обсуждение. Очень хотелось бы услышать ваше мнение в комментариях, возможно есть и практика по паркингам, по паям и т.д.

Немного российского юмора — жизнь хороша!

Обсуждение: 7 комментариев
  1. Валерий Павлов:

    У меня вопрос не по гаражным кооперативам, а конкретно по Кооперативу «Семейный капитал». Если нужно, переадресуйте мой вопрос, сообщив мне об этом. Итак, вопрос. 1) Должны ли кооперативы типа «СК» при своем оформлении и регистрации заключать договор о страховании со страховой компанией? 2)Центробанк обанкротил кооператив «СК». В чью собственность перешли средства «СК»? К кому обращаться с заявлением о возвращении пая, ведь после решения суда юридического лица под названием «Семейный капитал» не существует, исчезли все офисы, адреса и телефоны? 3)Кто из журналистов занимался трагедией «СК» и если такой был, то как к нему обратиться?

    Ответить
    1. Здравствуйте, Валерий! Итак, как я понял, ваши вопросы, как пайщика, по кредитному потребительскому кооперативу «Семейный капитал» предназначены по всей вероятности конкурному управляющему. Однако, Вам, Валерий,для справки даю такую информацию.
      17.08.2016 года в 12 часов 55 минут в отношении КПК «Семейный капитал» (не НПО «Семейный капитал») Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области принято решение о признании кооператива банкротом и открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев.

      27.08.2016 в газете «Коммерсант» была размещена публикация о несостоятельности кооператива, конкурсным управляющим утвержден Федичев Даниил Вадимович (ИНН 781434252725, адрес для корреспонденции: 197022, г. Санкт-Петербург, Большой пр. П.С., д. 79, лит. А, пом. 10-Н).
      Пайщикам КПК необходимо заявить свои требования (подать заявление в Арбитражный суд о включении требований в реестр требований кредиторов) в ходе конкурсного производства в течение двух месяцев. Реестр заявленных требований кредиторов подлежит закрытию 27.10.2016 г.

      Следующее судебное заседание в Арбитражном суде Санкт-Петербурга назначено на 15 февраля 2017 года в 11 часов 20 минут.

      Ответить
  2. Владимир Белозеров:

    Уважаемый Владимир Николаевич! Спасибо за освещение моего вопроса. В процессе рассмотрения дела к нам обратился человек, полностью выплативший свой пай ещё до ввода объекта в эксплуатацию и имеющий сертификат от ГСК. Таким образом, на мой взгляд, ситуация была следующая. На первых порах в связи с высокой стоимостью парко-места 800 т.р. лишь немногие полностью выплатили пай и стали собственниками паркинга. Далее в декабре 2014г. в кооператив вступает Застройщик и выкупает оставшиеся паи. Свои паи Застройщик продает по договору купли-продажи ПАЯ (в т.ч. и в рассрочку), что на мой взгляд незаконно. Но даже имея одного собственника, можно сделать вывод, что помещение паркинга не могло быть в собственности ГСК. Это общедолевая собственность, а с 1 января 2017г. можно оформить парко-место в собственность как помещение.

    Ответить
    1. «В процессе рассмотрения дела к нам обратился человек, полностью выплативший свой пай ещё до ввода объекта в эксплуатацию и имеющий сертификат от ГСК» — Владимир, если не затруднит, пожалуйста, вышлите на эл. почту копию сертификата. Возможно, этот человек, член кооператива, один из учредителей ГСК, который обладает собственным парко-местом в кооперативе. А мог ли этот человек, при желании, сдать в аренду парко-место по договору? Или продать пай на право пользования парко-местом?

      Ответить
      1. Владимир:

        Обязательно пришлю. Это лицо не учредитель ГСК и к кооперативу не имеет никакого отношения. В аренду мог сдать, продать пай, как я понимаю, по закону нельзя.

        Ответить
  3. Владимир Белозеров:

    И ещё вопрос, если позволите. Является ли Председатель правления ГСК руководителем организации и имеет ли он право на выдачу доверенностей в соответствии с ч.4 ст.185.1 ГК РФ, если данное полномочие для Председателя правления отсутствует в уставе ГСК?

    Ответить
    1. Владимир, чтобы достоверно ответить на этот вопрос надо смотреть Устав кооператива. Практика показывает, что председатель кооператива, он же и председатель правления. Например, на станице https://pravo-wmeste.ru/ustav-garazhnogo-kooperativa-glavnyiy-dokument-ego-deyatelnosti/ приведён примерный устав ГСК, где в п. 4.3.3. отмечается, что «Председатель Кооператива является руководителем Правления Кооператива и осуществляет следующие действия: без доверенности выступает от имени Кооператива, подписывает финансовые документы, принимает обязательства, открывает и закрывает счета Кооператива в банках, выдаёт доверенности»…

      В нашем же случае: «Является ли Председатель правления ГСК руководителем организации и имеет ли он право на выдачу доверенностей в соответствии с ч.4 ст.185.1 ГК РФ, если данное полномочие для Председателя правления отсутствует в уставе ГСК?», в Уставе кооператива 6.30 прямо сказано: «Председатель Правления Кооператива является единоличным исполнительным органом управления Кооператива и осуществляет общее текущее руководство Кооператива». Далее:Председатель Правления Кооператива:без доверенности действует от имени Кооператива и представляет его интересы во всех учреждениях…

      Ответить

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Хочу получать новые статьи на почту:
Популярные записи
Рубрики
Архивы публикаций статей
Поделитесь с друзьями в социальных сетях

© 2017 Кооперативы против бедности · Копирование материалов сайта без разрешения запрещено
Дизайн и поддержка: GoodwinPress.ru